比起股市 樓市仍穩陣

筆者有朋友早在兩年多前，用盡發展商給的九成20年期按揭貸款，買入當時值600萬元的樓，用盡身家支付首期及雜費。發展商給出首三年P-2%（約三厘）利息，期後就要付出P+1%的利息。首三年他們每月要供大約$25,600，其後更要付出大約$35,000。兩公婆計過數，認為每月如要付出三萬多元來供樓，生活就會非常拮据。

如果香港銀行如市場預期，今年最終上調最優惠利率75點子到5.75厘的話，每個月就可能要支付$37,600元。

最初，地產代理當然對他們說盡好話，指三年後樓市會繼續升，該物業的估價就會上升，按揭貸款可以轉會到銀行。誰又想到，樓市是升了沒錯，但一人得道，雞犬也未必升天，現時他們層樓估值不足，供剩的八成只有六成有機會轉會到銀行，其餘部份可能要「硬食」。本來他們可以趁目前樓市仍處於高位出售物業，但三年內出售要支付大約60萬元的額外印花稅（SSD），根本無力再額外拿出這筆資金，陷入兩難局面。

Apply Daily - 19 Apr
https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20171123/20223274

樓市最差既Case? 係咪真係咁差?

600萬樓, 借540萬, 細P5%-2%=3%. 供20年, 每月係供$29,948喎。專欄可能寫錯, 佢地係供25年的, 咁就每月供$25,600。

3年後就P+1%=6厘, 尚欠500萬, 每月供35000

雞犬無升天, 2年前既呼吸樓, 花之戀? 喜乳? 旮旯山? 城城滙? 好似至少都升左20%喎...? 有冇人知邊個盤咁高溢價到無得升呀...?

我當升左10%, 轉按比銀行, 借60%借到400萬, 還25年, 息2.1%, 每月供$17,000

要補都係100萬姐，最差咪用財仔plan, 100萬借10年, 10%息, 每月都係供$13000

埋單每月$30,000. 加埋0.75%息, $18,500+13,600=32,100

每月生活係會拮据, 但每月供多7,000, 未至於燒炭吧...?

最壞情況係樓市轉向, 加埋加息, 到時轉按拎唔到400萬,  財仔又借唔到100萬, 自己又無儲蓄去補條loan, 又供唔到37,600, 就出事。呼吸plan 唔洗壓測, 仍然係樓市最大既炸彈。

不過離出事, 仲有好多關口, 比起股市, 樓市相對仍穩陣。

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沽期方面, 悶出鳥來, 貼市炒家應該飽吃驚風散。日起日跌, 甚至單日轉向幾次, 頭都暈。牛市有咁樣調整的嗎......?

我只係揸住收息倉, 3張淡倉, 炒倉得閒打下游擊咁。

淡倉由2月29號30800開倉, 睇住升上31800, 又跌到29500, 再上返30600, 如果太貼市, 真係輸到渣到無, 

慶幸幾次走大位都算可以, 重有1000點利潤喺手可以慢慢坐。心熊上仍係all or nothing, 呢1000點只係比我犯錯用, 坐到冧市為止。

淡市中, 少做少錯, 得閒諗下同太太同BB 去邊玩好過。