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2017年11月28日 星期二

買入虎門單位

一年一項小投資今年的目標定了在虎門住宅單位。由年中一直物色單位到前幾天,終於狠下決心扑鎚買入。大約1球野,計入雜費,回報3%。

短線睇 (1-2年)
內地住宅我自己睇2.5%回報都算差不多了。如果以呢個租金,2.5%回報賣出都值120萬港紙。所以虎門樓有點低水,比較安全。

下年年尾高鐵香港段開通,九龍站到虎門的車程約為35分鐘,算上的士到我單位,大約50分鐘車程,單程車費大約HK$200。

來回HK$400, 算啦, 唔通你以為真係住虎門, 返工返ICC咩? 所以高鐵對虎門黎講宣傳價值多於增值用途。

不過高鐵開通左,對偏遠地區黎講,會鼓勵旅遊,唔見得光既野等非日常活動,所以租金始終會有支持。

中線睇 (3-5年)
再看看虎門與深圳,高鐵+的士車程35分鐘,來回大約HK$120。揸車大約60分鐘,來回油錢大約HK$90。兩種方式,每月20日差不多成HK$2000交通費。

如果深圳樓的租金比虎門貴HK$3000,邊緣深圳人開始會有誘因住虎門,到深圳上班。每捱一個月就慳$1000。

我買的單位租RMB2000,在深圳同大小的單位大約RMB3-4000,現時未有足夠條件觸發劇情。

深圳人工平均RMB6000,租金由RMB1500起錶。再過5年人工應會達至RMB9500 (即等同或好於香港)。租金佔人工大約25%來計,到時深圳租金會由RMB2500起錶。同類型單位我估會好接近RMB5-6000水平。

即5年後,要在深圳拿一張入場券,虎門是一個居住選擇。

3%的回報應無走雞,問題只是到時深圳人入場後樓價可升多少,虎門住宅供應其實不多,一下子住爆,租金拉升到RMB3000的話,單位就值HK1.6M了。升幅打個6折,計埋租金,5年50%回報,合理。

當然,中山、長安等地是競爭對手。中山住得舒服,長安路程較近。但2者我暫時未找到有3%回報的目標物,水位不足以令我買得舒服。

長遠睇
賭國運,講真日日都望強國爆炸但仍然未爆, 如果我呢筆投資可令強國踏入調整,從而令香港有一刻喘息機會,我好開心作出呢筆投資,到時就買返香港樓。所以呢類投資切忌無後著。

我覺得以10年8載角度去睇,喺北上廣深擁有投資係整個組合不能缺少的。

借香港錢
老老實實,加息週期就一定啦,趁水尾借到幾年平錢的話,首付及風險實在不大。


附上景觀一張,向北,不算太好座向,不過個個業主都封盤等高鐵及大灣區規劃,選擇不多了!

2017年11月23日 星期四

牛3 未完

恒指衝上30,000, 街邊全是講股人,但我傾向牛3仍未完結,23號的回調雖然強烈,但令市況健康一點。

之前反而怕如果恒指繼續上衝, 死得更快,依家借A股大跌調整一下,未嘗不好。

這次的牛3之後仍然會是地獄,大家在牛3賺錢爽快時,其實就在刀口舔蜜一樣,一切小心,唔好到最後為左少少蜜餞,連條脷都無埋。

個人操作, 收息倉大部份不變,但
1. 減持了滙豐,因為息率跌到5%, 收息來說不算吸引,而恒指亦不似突然可爆多5000點。
2. 減持了一點1098,因為內房休息,而今年1098升了一倍, 食少少,同時其息率比610低。幾個月前已開始搬過去610
3. 增持了點太古B,有生之年可以8年最低位買到太古,我會繼續買入。如果跌到$8十年最低位,我會全副身家掃。國泰重有得差嗎? 2年後一條好漢!
4. 收集了一點正大,之前的利潤唔想輸返,入啲大折讓唔識郁股坐下。零壓力。
5. A股收網鎖定部份利潤, 最大持股仍是平保, 第二位由恒瑞變成享通, 萬科仍喺第三位
6. 準備抬錢買樓, 鎖定利潤, 完成後再報告比大家聽

牛3未完,但就好似調戲一個索到爆泰國人妖,樣同身型翻版林志玲咁,摸到裙擺,好諗定幾時收手啦,到時走唔切呀!

人妖都摸? 妖, 除之前鬼知咩?
熊市都玩? 小, 爆之前鬼知咩?