A股在4年內最低位,港股亦跌回2017年中水平,新地由$139跌至$101(-28%),但中原城市指數只係由188.64跌至185.07, 調整左2%都唔到。與其話係跌,不如話係高位整固重合適。
理論上,股市愈跌,樓市愈唔抵買。但如樓市一路都唔跌,新地變得好抵買。
試諗下,新地跌到現水平($100),2019年派息$4.5, Yield 4.5%, 如你有200萬現金,而又有本事借到2.5%利息, 20年還既平錢200萬,全買新地的話,一年收"租" $180,000, 每月$15,000, 每月供款$10,600。中間現金流有點錯配但不是重點。成條數計落好抵玩喎......
上面借錢的方式,好明顯係加按,咁既情況之下,如有新地同樓市2個選擇,我會揀新地,因為lump sum 唔洗咁大,回報又高啲,當係買間細價投資樓。
要不樓市要暴跌一輪, 要不呢個係黃金機會!
1. 如果股市回升,樓市不爆,新地自然升返正常水平。-> Win
2. 如果股市回升,樓市爆破,新地都唔跌得去邊,有保值能力。 -> 打個和或小輸
3. 如果股市繼續下挫,樓市不爆,跌到新地yield 有6%,新地股價跌根本係錯曬價,用上面方法,有機會再買多一「間」,咁就當樓市無跌情況下平價入左2間細價樓。 ->Win
4. 如果股市繼續下挫,樓市都爆,呢個就係末日狀況,新地可以跌到2009年 68元,減1半派息(其實海嘯當年新地都無減派息, 只係幾年加唔到派息而已),每月要倒貼$3000 比利息。 ->Loss
Loss 個情況如果仲有最後一注錢買樓,應該係人生入面千戴難逄既機會。試諗下新地跌到$68,到時瓏璽售價$10,000/呎,新城市廣場3期3房5百幾,人生有幾何? 可能喺新地上輸幾十,但3/4房單位到時賣平幾球,都有So 喎。
上面策略適合揸港樓1-2間,有得加按,又諗住再投入樓市的人。唔一定話要借錢買4球新地,當係現金出40萬買新地,一樣可以對沖少少樓價上升/不跌入唔到市。如果係買第一間自住,就免了,樓可住,股票只係數字往來。
今朝將2手87轉成16。如發生3的情況,會繼續將收息倉轉成新地,直至1球新地。大家都好期待4的情況出現,我做法係嚴格禁止新資金投入股市,只係現有倉位換馬。目的係令買樓既錢安全存喺銀行,到有4既情況時用得著。
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2018年10月24日 星期三
2018年10月8日 星期一
一手樓市場動態
萬科香港屯門掃管芴新盤上源於上周六發售第2批合共310伙,周末兩天合共售出195伙,即約63%。發展商表示餘下單位將繼續以先到先得形式發售。
- 香港01
好L唔想認都好, 依家中國打個乞痴,香港就會大傷風。之前萬科郁亮講左公司黎緊幾年目標係活下去,就知大陸打壓樓價幾咁可怕。萬科一定想有幾多Cash 回收幾多,所以上源先開個低價。
$10,000呎的上源雖然山旮旯, 但價錢幾岩上車客。樓盤總數1154伙, 第二輪竟然賣得195伙,即仲有一半約600伙要賣。呢個銷情都幾令我意外,剩低600伙30億貨仔對萬科黎講好細數,但內房搶錢中,可能仲有傢俬或裝修送呢。有剛需要上車真係可諗諗。
LP6 -
南豐集團旗下日出康城 「LP6」,截至昨日(10月4日)共售出1,422伙,佔可出售之單位總數1,682伙的84.5%。
-香港01
LP6 總數2392伙, 賣左6成,以港資黎講收回發展成本後,基本站於不敗之地,好大機會慢慢賣餘下嗰700伙了。呢個盤唔算有特色,開價亦唔算平,又無呼吸plan, 去到咁多,儘顯港人(新+舊)實力 XD
海傲灣 -
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,該盤首張價單推出130伙,市值逾7.94億元,間隔由開放式至兩房,價單平均呎價22,312元,買家可享最高10.75%總折扣優惠,折實平均呎價19,913元。項目主打的一房單位折實售價由482.7萬元起,兩房單位則由738.8萬元起。
-東方
簡單一句,開錯價。油塘Peninsula East 二手賣緊15K, 海傲灣平均呎價貴30%,太多了。打細單位lump sum 400萬,但最近細單位冧價中。2房7球幾,如果油塘灣今天已批起緊可能做到, 但可惜一日油塘灣項目未補價,油塘都係工業區轉型中。20K 呎價, 2房7球起跳, 我買LP6又得, YOHO 又得, 甚至港島傳統大屋苑都得, why u?
我估海傲灣第一轉都賣唔曬。
繼續等待大單位一個小調整。
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股市方面,穿埋26219,我開返一注淡倉保護組合,同埋清左823,轉去683度。
優質既股票開始跌出價值來。
收息股倉唔會減,只做換馬。炒倉以淡倉做保護,且戰且退。
反彈隨時來臨,我不敢胡亂做大動作。
2018年10月4日 星期四
當所有投資都不似預期
今年黑仔到爆:
1426 PAG 強制收購, 我上年已賣曬咁滯
1132 之前賺幾皮時無放,依家要倒貼
1275 收息倉重要1員, 點知REIT 都可以咁玩野
1181 收息倉普通戰鬥員1名,但完全無諗過可以跌咁多
滿倉(包括MPF)搏反彈,點知依家仍然係試緊底
預期樓市會跟隨熊市向下(雖然唔會好似97咁腰斬),點知劈左1個月得個桔,住緊既屋苑重升緊,收租嗰區又不動如山。目標大單位又郁都唔郁,真係想爆粗。
福崗B單位租客岩岩走左,又要預吉1個月揾新租客。
****************
換個角度睇:
投票組合基本避開6000點大跌,short future 一役成功,收息倉幾個成員雖有下滑,但整體收息夠cover有餘。
好多股票開始跌出價值來,有機會以低價買入優質公司,係好事。
樓市方面,自住樓同收租樓都平穩,可以令自己有足夠空間加按,係好事。
滿倉搏反彈如失敗,離熊一底亦不會遠,要捱的日子不會多。退一步說,如直接到熊三底,我滿倉全部中曬招,預期市況會好血腥,家庭後備資金更可大展拳腳。而直接到熊三底的話,我會大大聲話自己有一份穩定的工作 + 穩定小生意 XD
目標大單位價格唔郁,但手上現金一直增加,再唔係以前儲蓄追唔上升幅的情況,可以睇定黎食,亦係好事。
福崗B單位,正好測試下該市場,如果易租得出,唔排除日後可再加碼。如難租,則日本樓投資就到此為止。相對上,亦只係小投資,就算吉半年對我都無咩影響。
*******************
當所有投資都不似預期,心情煩燥,好易會做錯決定。所以,換個角度睇同一件事,莫沉溺過去,增強防守力,沉著應戰,共勉之。
1426 PAG 強制收購, 我上年已賣曬咁滯
1132 之前賺幾皮時無放,依家要倒貼
1275 收息倉重要1員, 點知REIT 都可以咁玩野
1181 收息倉普通戰鬥員1名,但完全無諗過可以跌咁多
滿倉(包括MPF)搏反彈,點知依家仍然係試緊底
預期樓市會跟隨熊市向下(雖然唔會好似97咁腰斬),點知劈左1個月得個桔,住緊既屋苑重升緊,收租嗰區又不動如山。目標大單位又郁都唔郁,真係想爆粗。
福崗B單位租客岩岩走左,又要預吉1個月揾新租客。
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換個角度睇:
投票組合基本避開6000點大跌,short future 一役成功,收息倉幾個成員雖有下滑,但整體收息夠cover有餘。
好多股票開始跌出價值來,有機會以低價買入優質公司,係好事。
樓市方面,自住樓同收租樓都平穩,可以令自己有足夠空間加按,係好事。
滿倉搏反彈如失敗,離熊一底亦不會遠,要捱的日子不會多。退一步說,如直接到熊三底,我滿倉全部中曬招,預期市況會好血腥,家庭後備資金更可大展拳腳。而直接到熊三底的話,我會大大聲話自己有一份穩定的工作 + 穩定小生意 XD
目標大單位價格唔郁,但手上現金一直增加,再唔係以前儲蓄追唔上升幅的情況,可以睇定黎食,亦係好事。
福崗B單位,正好測試下該市場,如果易租得出,唔排除日後可再加碼。如難租,則日本樓投資就到此為止。相對上,亦只係小投資,就算吉半年對我都無咩影響。
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當所有投資都不似預期,心情煩燥,好易會做錯決定。所以,換個角度睇同一件事,莫沉溺過去,增強防守力,沉著應戰,共勉之。
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