新地股價與樓市兩極化的迷思

A股在4年內最低位，港股亦跌回2017年中水平，新地由$139跌至$101(-28%)，但中原城市指數只係由188.64跌至185.07, 調整左2%都唔到。與其話係跌，不如話係高位整固重合適。

理論上，股市愈跌，樓市愈唔抵買。但如樓市一路都唔跌，新地變得好抵買。

試諗下，新地跌到現水平($100)，2019年派息$4.5, Yield 4.5%,  如你有200萬現金，而又有本事借到2.5%利息, 20年還既平錢200萬，全買新地的話，一年收"租" $180,000, 每月$15,000, 每月供款$10,600。中間現金流有點錯配但不是重點。成條數計落好抵玩喎......

上面借錢的方式，好明顯係加按，咁既情況之下，如有新地同樓市2個選擇，我會揀新地，因為lump sum 唔洗咁大，回報又高啲，當係買間細價投資樓。

要不樓市要暴跌一輪, 要不呢個係黃金機會!

1. 如果股市回升，樓市不爆，新地自然升返正常水平。->  Win
2. 如果股市回升，樓市爆破，新地都唔跌得去邊，有保值能力。 -> 打個和或小輸
3. 如果股市繼續下挫，樓市不爆，跌到新地yield 有6%，新地股價跌根本係錯曬價，用上面方法，有機會再買多一「間」，咁就當樓市無跌情況下平價入左2間細價樓。 ->Win
4. 如果股市繼續下挫，樓市都爆，呢個就係末日狀況，新地可以跌到2009年 68元，減1半派息(其實海嘯當年新地都無減派息, 只係幾年加唔到派息而已)，每月要倒貼$3000 比利息。 ->Loss

Loss 個情況如果仲有最後一注錢買樓，應該係人生入面千戴難逄既機會。試諗下新地跌到$68，到時瓏璽售價$10,000/呎，新城市廣場3期3房5百幾，人生有幾何? 可能喺新地上輸幾十，但3/4房單位到時賣平幾球，都有So 喎。

上面策略適合揸港樓1-2間，有得加按，又諗住再投入樓市的人。唔一定話要借錢買4球新地，當係現金出40萬買新地，一樣可以對沖少少樓價上升/不跌入唔到市。如果係買第一間自住，就免了，樓可住，股票只係數字往來。

今朝將2手87轉成16。如發生3的情況，會繼續將收息倉轉成新地，直至1球新地。大家都好期待4的情況出現，我做法係嚴格禁止新資金投入股市，只係現有倉位換馬。目的係令買樓既錢安全存喺銀行，到有4既情況時用得著。

一手樓市場動態

上源 - 

萬科香港屯門掃管芴新盤上源於上周六發售第2批合共310伙，周末兩天合共售出195伙，即約63%。發展商表示餘下單位將繼續以先到先得形式發售。
- 香港01

好L唔想認都好, 依家中國打個乞痴，香港就會大傷風。之前萬科郁亮講左公司黎緊幾年目標係活下去，就知大陸打壓樓價幾咁可怕。萬科一定想有幾多Cash 回收幾多，所以上源先開個低價。

$10,000呎的上源雖然山旮旯, 但價錢幾岩上車客。樓盤總數1154伙, 第二輪竟然賣得195伙，即仲有一半約600伙要賣。呢個銷情都幾令我意外，剩低600伙30億貨仔對萬科黎講好細數，但內房搶錢中，可能仲有傢俬或裝修送呢。有剛需要上車真係可諗諗。

LP6 -

南豐集團旗下日出康城 「LP6」，截至昨日（10月4日）共售出1,422伙，佔可出售之單位總數1,682伙的84.5%。
-香港01

LP6 總數2392伙, 賣左6成，以港資黎講收回發展成本後，基本站於不敗之地，好大機會慢慢賣餘下嗰700伙了。呢個盤唔算有特色，開價亦唔算平，又無呼吸plan, 去到咁多，儘顯港人(新+舊)實力 XD

海傲灣 -
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，該盤首張價單推出130伙，市值逾7.94億元，間隔由開放式至兩房，價單平均呎價22,312元，買家可享最高10.75%總折扣優惠，折實平均呎價19,913元。項目主打的一房單位折實售價由482.7萬元起，兩房單位則由738.8萬元起。
-東方

簡單一句，開錯價。油塘Peninsula East 二手賣緊15K, 海傲灣平均呎價貴30%，太多了。打細單位lump sum 400萬，但最近細單位冧價中。2房7球幾，如果油塘灣今天已批起緊可能做到, 但可惜一日油塘灣項目未補價，油塘都係工業區轉型中。20K 呎價, 2房7球起跳, 我買LP6又得, YOHO 又得, 甚至港島傳統大屋苑都得, why u?

我估海傲灣第一轉都賣唔曬。

繼續等待大單位一個小調整。

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股市方面，穿埋26219，我開返一注淡倉保護組合，同埋清左823，轉去683度。

優質既股票開始跌出價值來。

收息股倉唔會減，只做換馬。炒倉以淡倉做保護，且戰且退。

反彈隨時來臨，我不敢胡亂做大動作。

當所有投資都不似預期

今年黑仔到爆:

1426 PAG 強制收購, 我上年已賣曬咁滯

1132 之前賺幾皮時無放，依家要倒貼

1275 收息倉重要1員, 點知REIT 都可以咁玩野

1181 收息倉普通戰鬥員1名，但完全無諗過可以跌咁多

滿倉(包括MPF)搏反彈，點知依家仍然係試緊底

預期樓市會跟隨熊市向下(雖然唔會好似97咁腰斬)，點知劈左1個月得個桔，住緊既屋苑重升緊，收租嗰區又不動如山。目標大單位又郁都唔郁，真係想爆粗。

福崗B單位租客岩岩走左，又要預吉1個月揾新租客。

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換個角度睇:

投票組合基本避開6000點大跌，short future 一役成功，收息倉幾個成員雖有下滑，但整體收息夠cover有餘。

好多股票開始跌出價值來，有機會以低價買入優質公司，係好事。

樓市方面，自住樓同收租樓都平穩，可以令自己有足夠空間加按，係好事。

滿倉搏反彈如失敗，離熊一底亦不會遠，要捱的日子不會多。退一步說，如直接到熊三底，我滿倉全部中曬招，預期市況會好血腥，家庭後備資金更可大展拳腳。而直接到熊三底的話，我會大大聲話自己有一份穩定的工作 + 穩定小生意 XD

目標大單位價格唔郁，但手上現金一直增加，再唔係以前儲蓄追唔上升幅的情況，可以睇定黎食，亦係好事。

福崗B單位，正好測試下該市場，如果易租得出，唔排除日後可再加碼。如難租，則日本樓投資就到此為止。相對上，亦只係小投資，就算吉半年對我都無咩影響。

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當所有投資都不似預期，心情煩燥，好易會做錯決定。所以，換個角度睇同一件事，莫沉溺過去，增強防守力，沉著應戰，共勉之。