世界盃 2 - 轉棒4強最「弱」的克羅地亞

克羅地亞今年的賽事我全部看了，甚有黑馬本色。

中場摩廸，大熟大勇。沙維退休後，最強既中場指揮官其實係佢。為人低調，外表平實，但腳下功夫同閱讀球賽能力真係不得了。睇佢踼波，幾下控球同傳送就梳理好克軍中場，真係超曬班。皇馬呢幾年係靠佢稱霸歐洲，多過C朗。

拉傑廸，摩廸身旁最好拍檔。佢型仔過摩廸好多，跑動範圍大，大心臟，可以校炮，比直線或遠射，重有少少帶波推進能力，非常全面。喺巴塞其實佢係小數接近打足全部賽事既球員，可見其重要性。

仲有個國米波素域，大家可能聽都未聽過，但佢每場既活動範圍超大，解放左拉傑廸同摩廸既防守任務，佢就好似巴西既卡斯米路咁，無左佢中後場運轉會有好大問題。

前場文素基治+列比鍚，實而不華。31歲文素基治喺祖記可以站穩陣腳，列比鍚就今年狀態顛峰，2個月前曾喺盃賽2球射爆拜仁。

後防差左啲, 洛夫雲有睇英超都知咩料...... 英格蘭1-2下突擊有機會刺穿防線。

唔係講笑，我覺得決賽係克羅地亞對比利時，今年會有第9個國家拎到世界盃!

世界盃 1 - 一代新人送舊人

既然股市準備入熊無咩好做，一於集中精神睇世界盃!

阿根廷同西班牙16強出局，西班牙差左個美斯，阿根廷差左個西班牙系統。2者結合先係巴塞既Tiki taka，缺一不可。

西班牙中場非常流暢，傳波行雲流水，但差一個靈光一閃既突破點。往往傳到禁區邊就不知所措，連帶哥斯達都無咩威脅。美斯就算31歲，單單處理禁區邊既突破或分波或埋門仍係頂級，體力上亦不用負荷咁大。

阿根廷就真係一個笑話，條防線差過日本，條中場線工兵居多，毫無活力。阿根廷要梳理既係中後場，如果有西班牙呢條中場線，配合前線既阿古路美斯等，你話幾咁美好，可惜沒有如果。

阿根廷將美斯推到中場，前線繼續有幾個神鋒，最正路，但亦最唔合理。美斯係神到打攻中都得(A級)，但佢最大威脅係三閘線(S級)。田忌賽馬，你揾自己S級既前鋒去中場硬碰人地A級中場，無著數......但阿根廷根本無選擇，其他中場係B級...... 連組織個波上前場都做唔到。

14年仲有拿維斯，柏斯托尼等，今屆有誰...? 現代足球講既出擊型閘衛如馬些路，無，中場節拍機如卻奧斯，無，推進型中場如香村真司，無，擎天一柱中堅如耶利米拿，都無。其實講咩世界盃，入到決賽週算係咁了......個人認為呢隊阿根廷連小組出局的塞內加爾/南韓/塞爾維亞甚至伊朗都嬴唔到。唔好唔記得，世盃前友賽西班牙，阿軍慘負1:6...

弱隊對強隊都會有針對性部署，而且通常做得好好，但呢隊藍白球衣，好似第一次睇法國踢波咁。麥巴比中路快放，完全無諗過點防守，而且3-4球都係咁，明顯零戰術。被技術性擊倒，又能怪誰?

現代足球講既係成個國家既足球文化同系統，觀乎阿根廷足總既混亂，國內傳媒既潑冷水，青年梯隊打法的不統一，呢隊南美勁旅相信要踏入長達數年既黑暗期。再見了，美斯!

愈寫愈多，下篇再續 XD

股市見頂 樓市會跟嗎?

幾開心2-3月份做既期指淡倉終於捱出頭來。30800 開倉, 3張細期，到今日28650平倉, 2150X30=$64K。實際上無咁多，因為中間啲走位失誤，升穿頂嚇到標尿，或者不時貪心低位追沽等等，落袋應該係4x K。當係資助下買日本樓啦。

搞左成4個月先賺得幾皮野, 你話股市係咪英雄塚呢... 以後火力都係集中喺套息，物業，固定資產等課題上。炒股有鋪癮應該停唔到手，理論上亦唔應該脫離股市呢個最貼近集資財富之地，不過轉下心態及手法就是了。

講返主題，今次既熊1，市面特別平靜，無咩人喊打喊殺。我覺得其中一個原因係大家既財富大部份都喺物業上面。股市大跌，大家照樣馬照跑，舞照跳，傷唔到入肉。

我認為股市見頂後半年樓市見頂呢個rule 已經不合事宜。由2008年之後，樓市同股市既相關度日益降低。強如08金融海嘯或者16年溶斷，香港樓市都只係稍為回一回氣就繼續再上。

我眼中香港樓係一件投資品，而非依家人人所講的剛需品。如果香港樓係無升值，無人會買，個個租樓。呢件投資品係以實質回報，即通漲-按揭利率，作為衡量機制。

當通漲係3.7%, 利率為2.1%, 咁中間1.6% 就係銀紙貶值下既資產上漲回報。香港過往十年受惠(定害?)大陸既輸入性通漲，利率則係受惠美國既QE政策。其實真係好痴線，食曬2個最大經濟體系既風口位。有段時間通漲3%, 利率1%以下，樓市係可以好癲。

黎緊香港既通漲應繼續受惠大陸，會平穩偏上, 當係3 - 3.5%，利息就算加得快最多都係下年見3%。正常黎講港樓既實質回報仍係正數。再加埋供應量短缺，租金回報大約2.2%-3%，合理借貸比例，工資上升，外來有錢佬增多等因素，睇唔到有任何原因要大跌。或者好難再1年急升10%，但每年平穩上升4-5%，睇落唔係咁困難。

當然，掉返轉講亦得，樓市上升既黃金期已經過左，通漲-利率好難返去2%水平，所以我又唔會急住明天衝入場。你明天結婚老婆鬧爆你未有安樂窩為例外。

黎緊好快進入熊2反彈，年尾時熊3黎到，樓市仍然會好似08/16時咁會受壓，但要好似沙士或97時一樣大跌50%, 喺無金融系統風險既情況下，談何容易...? 我計劃係靜候熊3，現金為王，到時股市樓市，任君選擇。Hopefully。

利申，我同家人都係重資產portfolio, 可能說話有偏頗。

福岡遊三 - 補充幾個買樓小技巧

成家終於在病患中慢慢康復過來，感動 T_T.... 而我亦終於有心力坐低補返福岡遊最後一篇文。

點解買福岡樓味皇已寫過很多，在此不重覆，只想補充3點。

日本上個月出左個民宿法案，打壓Airbnb，法案非常嚴厲，基本上係你無酒店牌照就唔好諗可以租比遊客，又或者你同個業主立案法團關係勁好咁又唔同。但打壓民宿的法案有個exclusion，就係民宿特區。如果有人想買日本樓後重有經營空間，記得望清楚民宿特區包咩地方。而幸運地，福岡縣北九州市就係其中一個民宿特區。

法案考慮應該係唔好影響到當地居民，而又保障酒店業。福岡當地人唔夠大聲，而酒店業又唔夠團結，最適合外來投資者就係呢種。我暫時打算都係長租比當地人，但如果可以保留民宿呢個upside，可樂而不為?













另外，基本上買日本樓唔洗諗1開2, 2開4，因為你唔係東京樓就好難問銀行借到錢。但如果你有香港樓可以加按，又或者可以借到5年嗰種稅貸，其實槓桿可以去到好高...... 今次我基本上係由收租樓度借出, 100%loan 咁買, 減完本金利息仲有些微現金落袋...... 香港樓你話幾神奇，又可住，又可出租，又可做豬仔錢罌，又可等升值，令人驚嘆。

到呢2層樓供到咁上下，就可以考慮進軍東京，用日本樓組合去借錢擴張，生生不息。

第三點就係，日本樓雜費極高，單係每月滙款的TT費用，有機會佔左細單位租金收入的20%...... 所以細單位的話一買最好買2-3間，然後選用1季或半年一滙，減低雜費比例。記得記得如果表面回報去唔到9-10%或以上，扣曬一大春費用後，基本上係食得屎。

我有理由相信好多買東京大阪的人都係賴曬野，表面回報6-7%, 去到底得返2%回報，然後中間退租或加維修費等，即刻零回報。仲要驚幅射又驚地震... 我地係求財而已，唔洗咁高難度動作。

btw, 最近mapletree greater china commercial fund 開始投資日本寫字樓，英雄所見略同。如果唔想搞咁多野，揾啲fund 有日本房地產exposure , 都係偏門的好選擇。

病完又病

上月飛完福岡，連福岡遊既分享都未完成，跟住就出差去左成都，然後又不停上落深圳，下星期又飛......

未結婚前我幾享受呢種飛黎飛去的刺激同體驗，人大左真係想匿喺屋企，陪下家人，享受下若無閒事掛心頭既寧靜。

飛黎飛去已經夠忙，然後阿仔突然發燒，燒左1個星期都未好，真係嚇死我! 阿仔9個幾月大一直以食得瞓得強壯見稱，呢次竟然病到入左院。T_T 真係寧願係自己病...

然後因為夜晚照顧阿仔太辛勞，我都病埋 (開口中)，而阿仔出院後竟又再發過燒...... 平日負責照顧阿B的婆婆又病埋，得返太太死頂照顧小孩。想點，一個星期成村人病曬......

呢個幾星期完全無心情理股市及理財，若無身體健康呢個"1"，後面有幾多個"0"又有咩用...?

天氣勁熱，香港室內冷氣又勁凍，加上惡菌横行，大家小心身子!

福岡遊二 - 買入2個單位

這次到福岡最大目的就是買樓。發掘到福岡樓有投資價值的味皇，對我黎講已係賢者級別，受我一拜。

2個單位，一個係for 自己公司 (有其他partner), 一個係自己。希望借此機會人脈通左，程序熟左，日本有咩變動可以隨時再出擊。

原本最後6強盤睇岩左3個，但福岡樓已經受到外國勢力入侵，好多人搶緊盤，有3個盤都比人先一步買左，有一個睇睇下有問題。

其實個租務實質回報都係5厘中到尾，由2年前既8厘跌到現時6厘，加埋日元由低位升值左20%...... 我已買貴左勁多，但外國勢力對於呢個回報似乎好滿意，推斷佢地係台灣人(樓宇yield 得2%) 或香港人 (直頭都買唔起/yield 得2.x%/加按出黎筆錢無地方洗)。

好快福岡年青人全部都交租比海外業主，係咪有點似曾相識。New Type 香港人覺得港樓好Q抵買，香港人又覺得由細到大崇拜既日本樓好Q抵買。最受罪既都係年輕人。

幸好(業主角度應係不幸)福岡啲租金一直未有上漲，只係因為market revaluation 所以樓價上升，所以日本青年們都未體會到加租之苦。我會留意住日本通漲既新聞，到某日日本租金上漲既時候，就係日本青年踏入無間地獄既時間。

上面所講既外國勢力未包括內地人，可能係因為中日仇恨問題，又或者係佢地對純收租係零興趣。啍, 15年先收得返全部成本既投資根本係垃圾，5年內唔倍升點對得住大媽之名?

話是這樣說，福岡生活優質，好多中國二線城市年青人都會選擇前往。口裏說不，身體卻很誠實。如果情況持續，自己諗下呢個去大連, 青島只需2小時既地方會變成點。我自己預期中國人既外溢效應係會去到日本...

至於好多人話中日終有一戰等，如果真係打扙，大陸贏則日本會變成糧食資源提供國，到時內地人更大條道理去日本投資奴役日本人。日本贏則喺亞洲區成為唯一能抗衡中國的國家，國力更盛。打和/唔打先係最正路，中日大家各取所需，日本人會投資大陸企業，中國會享受到日本優質物產環境，只係低調進行而已。

依家我香港持有物業車位，虎門福岡有單位，成個感覺係向世界出發。係得個型字，喺回報方面完全無法同今年既港樓比。潛意識裏有受李超人影響，將高估值既資產轉成高回報資產。風險係回報就係得帳面咁多，同埋無得搏港樓繼續喪升，同埋如果再要生小孩，自住樓就唔夠用。

虎門係搏大灣區發展，福岡係穩定收息之餘搏日本通漲重臨，港樓就係自用係根。進取既重有掘bitcoin 同汽水+公仔機。股票收息倉則穩住後方提供彈藥再去征戰。暫時覺得四平八穩，係力所能及最好既配置，半年後再睇睇情況如何。

福岡遊

剛從福岡回來。

第一次去這個北九洲城市，印象非常不錯。5月份天氣仍是15-22度，極佳的空氣，就算是下著雨也一點不覺骯髒。距離福島1000公里，亦算係非地震帶。

港口城市，北面都是海岸線，有鮮魚市場，有海灘，有遊艇。

海水流入成為市內的福岡河，分隔開天神，博多及中洲幾個主要地點，亦令市內有河景，更添優美。

交通極為方便，100yen 巴士可以滿足基本的活動要求，不用坐貴價的地鐵。要去週邊城市例如佐賀、宮崎等可坐JR。

市容整潔，年輕人頗多，一洗日本老年化的印象。普通一間串燒店打工仔月薪是23萬yen，大約1.65萬港紙。

住屋一點都不會是問題，250呎連露台的住宅，月租3000港紙。500呎的2房單位，月租5000港紙。20分鐘內一定返到天神或博多的寫字樓。想點......

美食自不必說，海鮮飯1500yen, 串燒任食+啤酒+Sake 3500yen, 拉面1000yen。旅客暫時未太多，所以排隊時間不長，質素則一固日本水平。仲有福岡週邊盛產水果，牛肉，雞肉等等...香港價錢打個7折可買到。

最大問題只有日語，但老實說喺呢個世代仲會話語言係障礙既，你個腦真係有障礙。有心的話，聽2個月youtube 日文教學，一定唔會餓死街頭，甚至已足夠簡單會話喺當地識女仔。

老實說，去過唔少國家，福岡係令我心動覺得成家人可以喺度住落黎，阿仔讀國際學校，太太可以唔洗返工，我就打理下自己公司野，簡簡單單一家人可以生活到。不過都係諗下，暫時繼續喺香港搏殺下先!

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期指方面，旅行返黎再次見財化水。而我啲淡倉回到最初的起點，如果再夾升就開始見紅。我今日平左一張小期，剩2張小期。仍然係睇牛轉熊，不過再夾升穿31500會轉睇法，到時就平淡倉重新加返股票迎接超級大牛3。可能性細，但唔係無，如果真係出現超大牛3，今次要升到你唔信為止。