福岡遊三 - 補充幾個買樓小技巧

成家終於在病患中慢慢康復過來，感動 T_T.... 而我亦終於有心力坐低補返福岡遊最後一篇文。

點解買福岡樓味皇已寫過很多，在此不重覆，只想補充3點。

日本上個月出左個民宿法案，打壓Airbnb，法案非常嚴厲，基本上係你無酒店牌照就唔好諗可以租比遊客，又或者你同個業主立案法團關係勁好咁又唔同。但打壓民宿的法案有個exclusion，就係民宿特區。如果有人想買日本樓後重有經營空間，記得望清楚民宿特區包咩地方。而幸運地，福岡縣北九州市就係其中一個民宿特區。

法案考慮應該係唔好影響到當地居民，而又保障酒店業。福岡當地人唔夠大聲，而酒店業又唔夠團結，最適合外來投資者就係呢種。我暫時打算都係長租比當地人，但如果可以保留民宿呢個upside，可樂而不為?













另外，基本上買日本樓唔洗諗1開2, 2開4，因為你唔係東京樓就好難問銀行借到錢。但如果你有香港樓可以加按，又或者可以借到5年嗰種稅貸，其實槓桿可以去到好高...... 今次我基本上係由收租樓度借出, 100%loan 咁買, 減完本金利息仲有些微現金落袋...... 香港樓你話幾神奇，又可住，又可出租，又可做豬仔錢罌，又可等升值，令人驚嘆。

到呢2層樓供到咁上下，就可以考慮進軍東京，用日本樓組合去借錢擴張，生生不息。

第三點就係，日本樓雜費極高，單係每月滙款的TT費用，有機會佔左細單位租金收入的20%...... 所以細單位的話一買最好買2-3間，然後選用1季或半年一滙，減低雜費比例。記得記得如果表面回報去唔到9-10%或以上，扣曬一大春費用後，基本上係食得屎。

我有理由相信好多買東京大阪的人都係賴曬野，表面回報6-7%, 去到底得返2%回報，然後中間退租或加維修費等，即刻零回報。仲要驚幅射又驚地震... 我地係求財而已，唔洗咁高難度動作。

btw, 最近mapletree greater china commercial fund 開始投資日本寫字樓，英雄所見略同。如果唔想搞咁多野，揾啲fund 有日本房地產exposure , 都係偏門的好選擇。