入手香港樓C

睇樓睇左4個月，一直物色自己住緊嗰區3房單位，最後反而入左個市區細單位。不是龍床盤嗰種細法，3百幾呎，住得人的。

呢幾個月市場如之前所說，新盤開得好貼二手價，而變化係二手業主企得越黎越硬。

新盤無論係上源, 逸龍灣, LP6, 瑧尚, 凱滙, 甚至係新地既downtown 38, 雲滙等等頭一兩批都係無限接近同區2手價，最多貴10%。頭1-2批屯門9000-11000/呎, 白石角12000-14000/呎, 觀塘16000-18000/呎，土瓜灣16000-18000/呎。

原因係1.年頭發展商賣樓部有跑數壓力，2. 上年下半年賣得少，今年貨尾多，怕空置稅，3. 我估發展商賣樓部會參考CCL, 叫做有調整, 有個藉口壓少少價比老細批。

相反，3房單位的二手業主心態強，個價硬過條鐵，不停話有得傾，但到最後反而係極貼市。連股市升多啲，業主都要factor in 埋。 都理解既，業主正常得1-2層樓喺手，賣時當然好謹慎，食盡個價。呢方面，呢段時間發展商反而感覺較為慷慨。

同埋二手實盤極少，主區黎黎去去都得嗰5-6個盤，其中得1-2個岩心水，好難說服太太求求其其買個成千萬樓。

原先想在住緊既附近入手大單位，作3-5年長遠打算。不過同太太幾次辯論後，我覺得佢有道理。太太的反建議，先係我轉駄主因。

太太當然都離不開為小兒打算。小兒N班出九龍讀，好大機會K 都會繼續九龍區。大人日日來回新界九龍就可以，小朋友要咁樣捱實在不是辦法。同埋太太鐘情鐵路盤，唔似我咁，性本愛丘山，鐘意寧靜翠綠。太太亦覺得依家係夠住 (呢啲女人真聚得過, 哈哈)，只係將來有機會再有小孩先唔夠，樓市癲到咁，我地既剛需不夠剛，投資樓亦有，實在不用咁急。如果我要再落注，就買多個細單位投資，將來做租租族的flexibility 亦大。太太亦認為銀碼細少少，就算係我所講股市熊3戲肉未到的話，仍係進可攻，退可守。

明白了太太的想法，被佢完美KO後，又見市區新盤細細粒易食，入左幾個盤的飛後，很幸運地抽到前籌，所有野就順理成章了。

17年入虎門樓, 18年入日本樓, 19年入香港樓。今年的大投資項目叫做超快地完成左，餘下時間可安心工作，思考將來。

感恩。

導你入坑系列 - 夢幻模擬戰

由細到大都好鐘意戰棋類遊戲，炎龍騎士團，光明與黑暗，機戰系列等等，全都係童年回憶。

之前見到廣告話夢幻模擬戰出左新一集，以為係單機遊戲，當然download 落黎玩下，點知係手遊...+_+ 一玩都知中伏，結果都係抵抗唔到誘惑，順利入坑，玩到不能自拔。

我無諗過戰棋類遊戲可以出手遊。本身戰棋類遊戲玩家大多是精過鬼的計數人，唔會咁易課金去玩。戰棋類本質亦適合單機遊戲多點，你捉象棋都好少4 Play 咁玩啦。

今次夢戰整個系統非常有驚喜及豐富，首先就係傳統揾聖劍劇情作為主線，照顧左我呢類食古不化既玩家先。然後副線就係歷代夢戰的劇情篇章，等玩家可重温1-5代的單機劇情。副線中加入精英難度，又係對準一批自認計數好叻的戰棋類老玩家。

之後就係手遊既元素，可召喚出歷代既角色幫手打劇情，咁一講召喚其實就係課金啦，你唔比錢點會比最強既角色你? 跟手仲有武器，附魔(武器的特殊能力)，角色碎片(升級唔係升level加最多野，係升角色既星數加最多技能點)，兵種，角色換裝etc... CLS 我第一次見識手遊點樣塗毒年青人。抽10次角色要$38, 換個裝又$50。小數怕長計，每日課幾十，好快就一千幾百...... 我就話中坑純享受下回憶的味道，年青人賺1-2皮又課金點儲錢呀....

另外，戰棋類重可以組隊打任務。真係象棋4Play 既玩法，其實滿有趣，同同伴要有溝通，講技能配合，又有機會睇下啲重課玩家既角色強到如何變態，同單機計數咁玩又有另一番樂趣。

最後就係超動聽既音樂，20年前既配樂，依家聽返仍然極為激昂刺激。可以將老化既戰棋Game 復活, 大廠Masaya 果然厲害。如果大家都係夢戰Fans, 的確可以一玩，只要唔沉迷就可以了，哈哈。

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投資方面，股票上上星期減了大股，上星期亦再清埋餘下的大股，75%倉都係收息股。但MPF 近日就減至20%了。上年8月開始入的(26000 - 27500點左右)MPF，近日逐步收割，回報我無精準計過(因為有3個MPF account....)，反正成個MPF 組合計已超過33000點時的高位了。

樓方面，努力傾緊，最近有啲新盤我都頗有興趣，睇下最後結果會如何。

虎門樓最近換左租客，由退租到租返出去只係18日時間。本來可加租5%, 最後個租客很合眼緣，睇落乾乾淨淨，都係用返舊租金RMB2000租出。虎門如我所料，唔係好似深圳咁聚集高收入人士，但卻有班深圳邊緣人總會租住先。例如工廠工，老公在深圳打工，家人留在虎門的家庭，外地來希望下一站深圳既年青人, etc.

不過唔好既地方就係租金amount 太細，上落或睇維修個time/traveling cost 變得好大，下次要考慮埋呢一點。anyway, 都叫做大灣區有個物業，同埋高鐵15分鐘/30分鐘去到深圳北/九龍站真係好爽下。

與秘書姐姐的一席話

呢篇係生活瑣事，聊作消遣。

件事其實發生左1-2個月，但我仲好記得。

事源幾個月前有位新老細(暫叫佢老細C)上場，chur 到嘔，成日要我以及內地成隊同事做啲wet 9 stuff，日日比死線，而每朝8:30am都會追死線。而且佢好自豪每朝凌晨起身，放假又會返公司做野。咁我當然工作量大增，每日都黑口黑面。

為保住自己「好打得」既金漆招牌，我儘量都會serve 老細C，佢唔算超無理既要求我都儘量做比佢。係某啲位激到我爆先反唇相稽，咁既狀況下，老細C都叫視我為同一條船，相安無事。

秘書姐姐係老細C的老細的秘書，即成個division 既大秘書，所以其實叫佢秘書姨姨可能好啲。佢有日走埋黎同我八卦吹水，話division head覺得我太乖，變左隻奴隸獸，做到好辛苦，咁樣好容易頂唔順...... 

一聽之下，無明火起!! 
1. division head 你咁講即明知你下面隻癲馬鞭到大家就死，你唔幫手，就只係背後講風涼野。雖然平日佢都口賤賤，但聽到咁涼薄既說話仍然好興
2. 原來我儘量做，認為自己能力範圍內處理到就做，係奴隸獸，難怪公司有咁多冗員，游手好閒，閒時就聚埋傾下下次出差住咩酒店

但...... 我反思，其實點解自己日日會咁忙，成日黑口黑面? 

我每日handle 緊2份工。一份公司的, 另一份自己公司的。自己公司純利已佔到打工的1/4，為將來絶不應該放棄。而公司份糧，基本上可儲起一大份，為既亦係更長遠既計劃。打2份工忙係應份的，但黑口黑面就未免太低EQ 了。

三國殺裏呂蒙其中一招技能叫「克己」，我相信情況有點相似，默默地儲最多既手牌，到某一刻爆發力會非同小可。老實說，老細C大我8年，手揸1層樓，成日同我講買唔起鑽石山三房。計資產我可能已多過佢，每日既「克己」只係為將來不需再同職場呢類人為伍。我頗為不屑老細這類人，因為咁可能過多地表露在情緒上。

原來，成日黑口黑面主因係不屑，而唔係太多野做。

諗通左，我心底冷笑左一下，笑笑口同秘書姐姐講，「我真係好多野做，做唔曬，既然Division head 咁講，咁我就放鬆少少啦，哈哈」

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恒指終於大反彈，上年8月開始講到口臭，竟然半年後先出現。
今日開始將恒指相關股例如16, 700, 175收獲左先，期待之後的熊3。
不過以我預測的尿性, 應該要半年後先會發生, 哈哈。

好多blogger 話唔好預測市場, 實在正確, 資金到一定規模，坐實收息股，每年正現金流，其樂無窮。但容許我今次做一次牛市轉熊市的實驗。有全週期的一個體驗後，以後放在股市的時間會再減少。

對最近樓市的觀察

市場上幾件事情:

1. CCL 由188.6 跌至170.1, 跌9.8%, 由18年8月起跌到今天共5個月

2. 汪生表示500萬樓下2房及600萬樓下3房觸底

3. 新盤低開熱賣 (大部份第一輪都能清9成或以上)

4. 二手盤開始跟隨一手樓下調叫價，議價空間增加，成交大增，出現所謂的樓市小陽春

5. 龍床盤, 納米盤死曬

其中要注意的是汪生亦不敢說600萬樓上單位已觸底，這其實顯示購買力都用於細價樓，或者係可用按保計劃的樓，即基本上你拎得到1.2球野出黎就有入場資格。

呢方面同直觀感受亦差不多，身邊有剛需的朋友親戚亦是揾呢類樓，投資上呢類樓回報亦有3厘以上，是為最受歡迎。

同時，lump sum 已唔係唯一考慮，龍床盤同納米盤呎價已高到去正常人類都唔想買，你以為原因係住得唔舒服? 當然唔係啦, 香港人唯一會諗既係唔抵呀頂你! 130呎賣285萬成22,000呎價，要租7.5K先有3厘回報，如果位置喺中環, 啲人湧去搶啦! 可惜你係屯門虎地... 納米樓呎價高於2萬，唔係prime 地區，暫時宣佈死亡。

至於3千萬以上既豪宅，成交少，但一樣有，而且成親都破頂。即係話有班人想話你知，身家十億八億，沙物!? 香港屋仔幾千萬就有間? 阿老黃有間我唔係無呀，推間幾千萬既住下威下，不知幾easy。

問題來了，中間嗰浸，1000萬左右呢個market究竟會點發展!? 講真，按揭cap 500萬, 自己要拎5球幾野出黎，如果唔係加按拎錢，都幾係野。之前個玩法係換樓鏈或加按，兩房貴賣然後推升三房。但最近二手雖然回䁔少少，但一手不停勁貼市推盤(只高二手5-10%)，兩房難貴賣下，三房更難貴賣...成個二手市場成交增，但價升唔到。

發展商方面，信置好明顯資金回籠為先，小型發展商好似佳源嗰啲，直頭撲水。而且，雖然話新盤賣得好，但通常去到第二三輪價錢稍加既情況就清唔曬 (天鑽)。咁既情況下，總有發展商會貼住個二手價出貨。二手難貴賣呢個情況我覺得會持續。

內地方面，上年尾金融行業跌入冰點，手遊等IT 行業亦唔好景。聽好多朋友講花紅影響極大，呢點其實係影響緊內地中產階級，進而影響佢地怒掃1000萬以上樓既行程。所謂股市會影響樓市，更多體會。

我就一如計劃，繼續睇樓傾下價，睇下會唔會有啲好野跌出黎。心態上老實說亦唔係急到咩咁，始終有樓AB，有塊瓦遮頭，小兒居所問題亦無我想像咁嚴重。

股票的話，凶險萬分，說好的反彈，今個月先叫出現左少少，只能夠說，19年股市，先明晢保身，後穩守突擊。

2018年回顧

投資方面:
1. 年中買入2間日本樓

2. 小生意繼續穩健

3. 股票市值約170萬，股息收入全年100000, 達不到年初設定的1年12萬, 主要係搬左錢去買日本樓, 同埋有幾隻股如410, 1275派息麻麻。股票帳面跌5%, 即係唔計股息的話, 組合約跌10%。

4. 在內地開左個小礦場挖bitcoin, 年尾虛幣熊市, 回報不理想, 但繼續挖住先

5. 1部汽水機開始在一政府部門運作, 暫時回報不錯。希望另一部可在年中落地

6. 車位及大陸樓全年都租出，無咩特別。樓B年尾有空置，租務市場好似轉弱中?

小總結: 現金在手, 靜候跌市買股買樓。財政健康，但預備好19年可能有唔撈的需要。

身體方面:
1. 小手指尾串魚蛋變型, 未能100%康復

2. 右腳踝因打波大拗柴, 有小小心理陰影。

3. 年中個人瘦左10磅，無曬肌肉，好唔健康呀~~~~年尾增返磅, 但只係增到中央區域

小總結: 身體健康連續2年麻麻, 必須正視。回復以往運動頻率非常有需要。

家庭方面:
1. 小孩開始上PG, 好貴呀, 同埋好花時間...

2. 小孩energy level 達恐怖級別，可自行暴走400米，照顧佢累到PK...

3. 2老年齡漸長，下年想同佢地一齊去旅行, 目標日本或東南亞

4. 好耐無同太太去旅行，希望下年的起心肝飛甩小孩, enjoy 下二人世界

小總結: 享受到天輪樂，更怕要另僻新戰場。

我想用電影Rush 入面Niki Lauda 同佢老婆既一段對話總結2018年:
Niki Lauda: 
Happiness is the enemy. It weakens you. Puts doubt in your mind. Suddenly you have something to lose.

Marlene Lauda:
When you call happiness an enemy, then it’s too late. Then you’ve already lost.

糾結。

買賣兩閒 耐心候變

成個月無出文，主要係工作年尾忙碌，以及放左個大假去台灣行山(抱埋個B 重到嘔)。

樓市高位計跌左6.9%，出去睇樓其實無咩真盤放售，更加唔好諗報紙佬成日講的劈價盤。

經紀同我講中西區開始少人接高價盤，要出貨都要減價，但麻煩係無咩人肯出貨，僵持狀態。新界區屯門元朗天水圍的確有業主虛怯的情況，要揾荀盤應該從中入手?

九龍東凱滙一出，誰與爭峰。我原估要Over 2萬一呎，最後開均價1.7萬，個人覺得係抵玩，APM+地鐵站旁+好多金融back office 搬曬過去+去港島東都近。心絲絲都想入飛抽下，但細思下新盤要等3年先住得，未必岩我，都係買現樓最好。

我好ballpark咁計，德福11月時做緊13000-15000，我當均價14000，凱滙開高20%，計返1年樓齡差0.5%，36年樓齡差都近18%，所以凱滙開得好貼市。計入埋會所，新設計，景觀等因素，凱滙甚至係抵買過德福.....

凱滙第二輪好關鍵，一個投資自住2宜的好盤，正常要開高於2萬，第一round 平20% 試到市場個底線。第二round 近19000 如果都清得曬，即係新盤全部只要平咁10% 就去到，樓市調整可以話暫時完結。

當然，中美角力後續去向，大陸樓市調控，股市動向等因素，都會繼續影響香港樓市。不過凱滙既試底好有力，有錢佬大把，想調整20%或以上，真係有難度。樓市繼續睇盤，密切跟進。

股市方面，其實最近港股企得好穩下，繼續靜候反彈。反彈後的自由落體先係全劇高潮位。睇下下年中有冇機出現。我8成都係收息股, 2成炒股都係27000左右買入，暫時都無咩好做。反而MPF係27500開始投入返，萬一反彈唔出現，MPF 反而有啲驚。

工作方面，最近愈黎愈清晰要行一條苦難之路。另文再述。

為好火的KOL 講句公道說話

睇報紙話好火的KOL 被重案查緊，亦被民主黨糾纏。討論區樂於妖魔化好火的KOL，高舉中指指責。但細心啲睇大家都係意氣居多，不知就裡。

Disclaimer 在頭，我有買賣bitcoin, 有同友人在內地整左個私人小礦場，有買汽水機 (非經好火的KOL)，有買福崗樓。亦有買好火的KOL 推介的公仔機以及H15 - DCR&SC的合同。

有朋友問我係咪中曬招，輸左好多錢。以報紙報導黎講，我都算小半個苦主，甚至我應該都係要指責佢嗰個。實際上我有損失，但唔係想像中咁多。而好火的KOL有誤導，但亦唔係妖魔化到人神共憤的地步。

我覺得除左話比朋友聽我未輸到要跳樓(笑)，亦都幫好火的KOL 講返句公道說話。

我應該follow 了KOL FB 2年左右，同睇葉朗差不多時間。佢呢2年有推介的產品有以下:

1. H24

2. 帶bitcoin 裝置的汽水機

3. H15, 分為bitcoin 及DCR+SC coin

4. 夾公仔機

5. SDRE 

6. 大板樓

我嘗試逐項講下:

1. 基本上, 邊個跟買左H24 應該都賺到笑，因為KOL推介時bitcoin 只值HK$30,000, 但之後升到去HK200,000。當時可以賣出挖到的bitcoin 收返張合約成本，然後零成本下繼續挖。邊個高位無賣而到最後合約被中止，似乎都唔應該賴人? 話KOL 收中介費, 我覺得無可口非，agent 介紹product 比你收錢, 天經地義, 我都唔太明點解大眾要口誅筆伐? 我無玩H24的。

2. 新型汽水機基本上依家偏佈全香港，以我了解有超過500部，之前中銀大廈科學園等都有裝到。政府局長們都有到場參觀祝賀。點睇都唔似騙局? 是咁的，我買係直接到汽水機公司買，是沒有BTC 功能的，KOL 推介的是有BTC 功能而貴30%的。我啲汽水機已在政府機關裏落地營運左一段時間，營收OK，算還可以的投資。

我諗苦主們投訴係因為有BTC功能的機重未落地，覺得被昆。但其實汽水機公司一直話左做唔切太大數量，唔想等，可退錢。最多話KOL 推的BTC功能機貴左同埋佢食中介個價? 可退錢都算騙案嗎?

3. H15, 我諗出事位係呢度。經過H24的爆發，大家都對雲端合同趨之若騖。但其實經營礦場不簡單，寫明永久挖的更困難。以我所知，我自己的小礦場，同一個hashrate, 回報好過坊間合同 (唔係要賣合同，放心), 其中電費、人手、宣傳費等的好多洗費要計。

H15的btc 合同已經算貴回報低，但都叫有啲進帳。最慘係DCR+SC 的合同，KOL 應該都無諗過SC新幣創辦人咁樣玩法，硬分叉，改挖礦算法，改低啲礦機算力。哇，同現實上殺人放火差無幾了。DCR 其實仍算可以的，但因為cryptocurrency 處於大熊市，回報一定比KOL 所聲稱的低很多就是了。錯就在KOL 自己用槓杆發達, 教人用槓杆挖礦，雖然有講風險，但啲人輸左仲唔發茅咩。可以鋤的位應該就係呢度了。

我買左一張DCR+SC 的合同，價值$6000，我就當輸曬好了。

4. 夾公仔機，剛出街，符合最初所講時間表，老實說，我真係當VC咁投入。當然希望有好回報，但血本無歸亦都唔出奇，呢個就係市場既問題，同KOL 騙人與否關係不大? 我仍看好夾公仔的市場。

5. SDRE, 我無玩。但唔洗本金投入的, 只係KOL 收錢賣下廣告而已。

6. 我入的係福崗樓。KOL 賣廣告sell 大板樓，收中介費，你情我願，唔覺有咩欺騙?

投資cryptocurrency 前，唔該睇一睇blogger 亂博的2本block chain 書先。咩都唔識，仲要槓杆，就算係買樓呢啲穩建投資都可以輸死啦，可以怪人，但之後繼續會中招。何不檢討下自己決策過程先?

KOL 誇大回報，鼓勵槓杠，當然有責任，但財演誤導資訊，累小股民輸錢，又無重案同民主黨介入？有錯，但我看來罪不致死。

呢篇文可能惹來衛道之士公憤，我只寫出我觀點，錯就係錯，岩就係岩。如果我認知有錯漏，還望大家指正。