對最近樓市的觀察

市場上幾件事情:

1. CCL 由188.6 跌至170.1, 跌9.8%, 由18年8月起跌到今天共5個月

2. 汪生表示500萬樓下2房及600萬樓下3房觸底

3. 新盤低開熱賣 (大部份第一輪都能清9成或以上)

4. 二手盤開始跟隨一手樓下調叫價，議價空間增加，成交大增，出現所謂的樓市小陽春

5. 龍床盤, 納米盤死曬

其中要注意的是汪生亦不敢說600萬樓上單位已觸底，這其實顯示購買力都用於細價樓，或者係可用按保計劃的樓，即基本上你拎得到1.2球野出黎就有入場資格。

呢方面同直觀感受亦差不多，身邊有剛需的朋友親戚亦是揾呢類樓，投資上呢類樓回報亦有3厘以上，是為最受歡迎。

同時，lump sum 已唔係唯一考慮，龍床盤同納米盤呎價已高到去正常人類都唔想買，你以為原因係住得唔舒服? 當然唔係啦, 香港人唯一會諗既係唔抵呀頂你! 130呎賣285萬成22,000呎價，要租7.5K先有3厘回報，如果位置喺中環, 啲人湧去搶啦! 可惜你係屯門虎地... 納米樓呎價高於2萬，唔係prime 地區，暫時宣佈死亡。

至於3千萬以上既豪宅，成交少，但一樣有，而且成親都破頂。即係話有班人想話你知，身家十億八億，沙物!? 香港屋仔幾千萬就有間? 阿老黃有間我唔係無呀，推間幾千萬既住下威下，不知幾easy。

問題來了，中間嗰浸，1000萬左右呢個market究竟會點發展!? 講真，按揭cap 500萬, 自己要拎5球幾野出黎，如果唔係加按拎錢，都幾係野。之前個玩法係換樓鏈或加按，兩房貴賣然後推升三房。但最近二手雖然回䁔少少，但一手不停勁貼市推盤(只高二手5-10%)，兩房難貴賣下，三房更難貴賣...成個二手市場成交增，但價升唔到。

發展商方面，信置好明顯資金回籠為先，小型發展商好似佳源嗰啲，直頭撲水。而且，雖然話新盤賣得好，但通常去到第二三輪價錢稍加既情況就清唔曬 (天鑽)。咁既情況下，總有發展商會貼住個二手價出貨。二手難貴賣呢個情況我覺得會持續。

內地方面，上年尾金融行業跌入冰點，手遊等IT 行業亦唔好景。聽好多朋友講花紅影響極大，呢點其實係影響緊內地中產階級，進而影響佢地怒掃1000萬以上樓既行程。所謂股市會影響樓市，更多體會。

我就一如計劃，繼續睇樓傾下價，睇下會唔會有啲好野跌出黎。心態上老實說亦唔係急到咩咁，始終有樓AB，有塊瓦遮頭，小兒居所問題亦無我想像咁嚴重。

股票的話，凶險萬分，說好的反彈，今個月先叫出現左少少，只能夠說，19年股市，先明晢保身，後穩守突擊。

2018年回顧

投資方面:
1. 年中買入2間日本樓

2. 小生意繼續穩健

3. 股票市值約170萬，股息收入全年100000, 達不到年初設定的1年12萬, 主要係搬左錢去買日本樓, 同埋有幾隻股如410, 1275派息麻麻。股票帳面跌5%, 即係唔計股息的話, 組合約跌10%。

4. 在內地開左個小礦場挖bitcoin, 年尾虛幣熊市, 回報不理想, 但繼續挖住先

5. 1部汽水機開始在一政府部門運作, 暫時回報不錯。希望另一部可在年中落地

6. 車位及大陸樓全年都租出，無咩特別。樓B年尾有空置，租務市場好似轉弱中?

小總結: 現金在手, 靜候跌市買股買樓。財政健康，但預備好19年可能有唔撈的需要。

身體方面:
1. 小手指尾串魚蛋變型, 未能100%康復

2. 右腳踝因打波大拗柴, 有小小心理陰影。

3. 年中個人瘦左10磅，無曬肌肉，好唔健康呀~~~~年尾增返磅, 但只係增到中央區域

小總結: 身體健康連續2年麻麻, 必須正視。回復以往運動頻率非常有需要。

家庭方面:
1. 小孩開始上PG, 好貴呀, 同埋好花時間...

2. 小孩energy level 達恐怖級別，可自行暴走400米，照顧佢累到PK...

3. 2老年齡漸長，下年想同佢地一齊去旅行, 目標日本或東南亞

4. 好耐無同太太去旅行，希望下年的起心肝飛甩小孩, enjoy 下二人世界

小總結: 享受到天輪樂，更怕要另僻新戰場。

我想用電影Rush 入面Niki Lauda 同佢老婆既一段對話總結2018年:
Niki Lauda: 
Happiness is the enemy. It weakens you. Puts doubt in your mind. Suddenly you have something to lose.

Marlene Lauda:
When you call happiness an enemy, then it’s too late. Then you’ve already lost.

糾結。

買賣兩閒 耐心候變

成個月無出文，主要係工作年尾忙碌，以及放左個大假去台灣行山(抱埋個B 重到嘔)。

樓市高位計跌左6.9%，出去睇樓其實無咩真盤放售，更加唔好諗報紙佬成日講的劈價盤。

經紀同我講中西區開始少人接高價盤，要出貨都要減價，但麻煩係無咩人肯出貨，僵持狀態。新界區屯門元朗天水圍的確有業主虛怯的情況，要揾荀盤應該從中入手?

九龍東凱滙一出，誰與爭峰。我原估要Over 2萬一呎，最後開均價1.7萬，個人覺得係抵玩，APM+地鐵站旁+好多金融back office 搬曬過去+去港島東都近。心絲絲都想入飛抽下，但細思下新盤要等3年先住得，未必岩我，都係買現樓最好。

我好ballpark咁計，德福11月時做緊13000-15000，我當均價14000，凱滙開高20%，計返1年樓齡差0.5%，36年樓齡差都近18%，所以凱滙開得好貼市。計入埋會所，新設計，景觀等因素，凱滙甚至係抵買過德福.....

凱滙第二輪好關鍵，一個投資自住2宜的好盤，正常要開高於2萬，第一round 平20% 試到市場個底線。第二round 近19000 如果都清得曬，即係新盤全部只要平咁10% 就去到，樓市調整可以話暫時完結。

當然，中美角力後續去向，大陸樓市調控，股市動向等因素，都會繼續影響香港樓市。不過凱滙既試底好有力，有錢佬大把，想調整20%或以上，真係有難度。樓市繼續睇盤，密切跟進。

股市方面，其實最近港股企得好穩下，繼續靜候反彈。反彈後的自由落體先係全劇高潮位。睇下下年中有冇機出現。我8成都係收息股, 2成炒股都係27000左右買入，暫時都無咩好做。反而MPF係27500開始投入返，萬一反彈唔出現，MPF 反而有啲驚。

工作方面，最近愈黎愈清晰要行一條苦難之路。另文再述。

為好火的KOL 講句公道說話

睇報紙話好火的KOL 被重案查緊，亦被民主黨糾纏。討論區樂於妖魔化好火的KOL，高舉中指指責。但細心啲睇大家都係意氣居多，不知就裡。

Disclaimer 在頭，我有買賣bitcoin, 有同友人在內地整左個私人小礦場，有買汽水機 (非經好火的KOL)，有買福崗樓。亦有買好火的KOL 推介的公仔機以及H15 - DCR&SC的合同。

有朋友問我係咪中曬招，輸左好多錢。以報紙報導黎講，我都算小半個苦主，甚至我應該都係要指責佢嗰個。實際上我有損失，但唔係想像中咁多。而好火的KOL有誤導，但亦唔係妖魔化到人神共憤的地步。

我覺得除左話比朋友聽我未輸到要跳樓(笑)，亦都幫好火的KOL 講返句公道說話。

我應該follow 了KOL FB 2年左右，同睇葉朗差不多時間。佢呢2年有推介的產品有以下:

1. H24

2. 帶bitcoin 裝置的汽水機

3. H15, 分為bitcoin 及DCR+SC coin

4. 夾公仔機

5. SDRE 

6. 大板樓

我嘗試逐項講下:

1. 基本上, 邊個跟買左H24 應該都賺到笑，因為KOL推介時bitcoin 只值HK$30,000, 但之後升到去HK200,000。當時可以賣出挖到的bitcoin 收返張合約成本，然後零成本下繼續挖。邊個高位無賣而到最後合約被中止，似乎都唔應該賴人? 話KOL 收中介費, 我覺得無可口非，agent 介紹product 比你收錢, 天經地義, 我都唔太明點解大眾要口誅筆伐? 我無玩H24的。

2. 新型汽水機基本上依家偏佈全香港，以我了解有超過500部，之前中銀大廈科學園等都有裝到。政府局長們都有到場參觀祝賀。點睇都唔似騙局? 是咁的，我買係直接到汽水機公司買，是沒有BTC 功能的，KOL 推介的是有BTC 功能而貴30%的。我啲汽水機已在政府機關裏落地營運左一段時間，營收OK，算還可以的投資。

我諗苦主們投訴係因為有BTC功能的機重未落地，覺得被昆。但其實汽水機公司一直話左做唔切太大數量，唔想等，可退錢。最多話KOL 推的BTC功能機貴左同埋佢食中介個價? 可退錢都算騙案嗎?

3. H15, 我諗出事位係呢度。經過H24的爆發，大家都對雲端合同趨之若騖。但其實經營礦場不簡單，寫明永久挖的更困難。以我所知，我自己的小礦場，同一個hashrate, 回報好過坊間合同 (唔係要賣合同，放心), 其中電費、人手、宣傳費等的好多洗費要計。

H15的btc 合同已經算貴回報低，但都叫有啲進帳。最慘係DCR+SC 的合同，KOL 應該都無諗過SC新幣創辦人咁樣玩法，硬分叉，改挖礦算法，改低啲礦機算力。哇，同現實上殺人放火差無幾了。DCR 其實仍算可以的，但因為cryptocurrency 處於大熊市，回報一定比KOL 所聲稱的低很多就是了。錯就在KOL 自己用槓杆發達, 教人用槓杆挖礦，雖然有講風險，但啲人輸左仲唔發茅咩。可以鋤的位應該就係呢度了。

我買左一張DCR+SC 的合同，價值$6000，我就當輸曬好了。

4. 夾公仔機，剛出街，符合最初所講時間表，老實說，我真係當VC咁投入。當然希望有好回報，但血本無歸亦都唔出奇，呢個就係市場既問題，同KOL 騙人與否關係不大? 我仍看好夾公仔的市場。

5. SDRE, 我無玩。但唔洗本金投入的, 只係KOL 收錢賣下廣告而已。

6. 我入的係福崗樓。KOL 賣廣告sell 大板樓，收中介費，你情我願，唔覺有咩欺騙?

投資cryptocurrency 前，唔該睇一睇blogger 亂博的2本block chain 書先。咩都唔識，仲要槓杆，就算係買樓呢啲穩建投資都可以輸死啦，可以怪人，但之後繼續會中招。何不檢討下自己決策過程先?

KOL 誇大回報，鼓勵槓杠，當然有責任，但財演誤導資訊，累小股民輸錢，又無重案同民主黨介入？有錯，但我看來罪不致死。

呢篇文可能惹來衛道之士公憤，我只寫出我觀點，錯就係錯，岩就係岩。如果我認知有錯漏，還望大家指正。

新地股價與樓市兩極化的迷思

A股在4年內最低位，港股亦跌回2017年中水平，新地由$139跌至$101(-28%)，但中原城市指數只係由188.64跌至185.07, 調整左2%都唔到。與其話係跌，不如話係高位整固重合適。

理論上，股市愈跌，樓市愈唔抵買。但如樓市一路都唔跌，新地變得好抵買。

試諗下，新地跌到現水平($100)，2019年派息$4.5, Yield 4.5%,  如你有200萬現金，而又有本事借到2.5%利息, 20年還既平錢200萬，全買新地的話，一年收"租" $180,000, 每月$15,000, 每月供款$10,600。中間現金流有點錯配但不是重點。成條數計落好抵玩喎......

上面借錢的方式，好明顯係加按，咁既情況之下，如有新地同樓市2個選擇，我會揀新地，因為lump sum 唔洗咁大，回報又高啲，當係買間細價投資樓。

要不樓市要暴跌一輪, 要不呢個係黃金機會!

1. 如果股市回升，樓市不爆，新地自然升返正常水平。->  Win
2. 如果股市回升，樓市爆破，新地都唔跌得去邊，有保值能力。 -> 打個和或小輸
3. 如果股市繼續下挫，樓市不爆，跌到新地yield 有6%，新地股價跌根本係錯曬價，用上面方法，有機會再買多一「間」，咁就當樓市無跌情況下平價入左2間細價樓。 ->Win
4. 如果股市繼續下挫，樓市都爆，呢個就係末日狀況，新地可以跌到2009年 68元，減1半派息(其實海嘯當年新地都無減派息, 只係幾年加唔到派息而已)，每月要倒貼$3000 比利息。 ->Loss

Loss 個情況如果仲有最後一注錢買樓，應該係人生入面千戴難逄既機會。試諗下新地跌到$68，到時瓏璽售價$10,000/呎，新城市廣場3期3房5百幾，人生有幾何? 可能喺新地上輸幾十，但3/4房單位到時賣平幾球，都有So 喎。

上面策略適合揸港樓1-2間，有得加按，又諗住再投入樓市的人。唔一定話要借錢買4球新地，當係現金出40萬買新地，一樣可以對沖少少樓價上升/不跌入唔到市。如果係買第一間自住，就免了，樓可住，股票只係數字往來。

今朝將2手87轉成16。如發生3的情況，會繼續將收息倉轉成新地，直至1球新地。大家都好期待4的情況出現，我做法係嚴格禁止新資金投入股市，只係現有倉位換馬。目的係令買樓既錢安全存喺銀行，到有4既情況時用得著。

一手樓市場動態

上源 - 

萬科香港屯門掃管芴新盤上源於上周六發售第2批合共310伙，周末兩天合共售出195伙，即約63%。發展商表示餘下單位將繼續以先到先得形式發售。
- 香港01

好L唔想認都好, 依家中國打個乞痴，香港就會大傷風。之前萬科郁亮講左公司黎緊幾年目標係活下去，就知大陸打壓樓價幾咁可怕。萬科一定想有幾多Cash 回收幾多，所以上源先開個低價。

$10,000呎的上源雖然山旮旯, 但價錢幾岩上車客。樓盤總數1154伙, 第二輪竟然賣得195伙，即仲有一半約600伙要賣。呢個銷情都幾令我意外，剩低600伙30億貨仔對萬科黎講好細數，但內房搶錢中，可能仲有傢俬或裝修送呢。有剛需要上車真係可諗諗。

LP6 -

南豐集團旗下日出康城 「LP6」，截至昨日（10月4日）共售出1,422伙，佔可出售之單位總數1,682伙的84.5%。
-香港01

LP6 總數2392伙, 賣左6成，以港資黎講收回發展成本後，基本站於不敗之地，好大機會慢慢賣餘下嗰700伙了。呢個盤唔算有特色，開價亦唔算平，又無呼吸plan, 去到咁多，儘顯港人(新+舊)實力 XD

海傲灣 -
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，該盤首張價單推出130伙，市值逾7.94億元，間隔由開放式至兩房，價單平均呎價22,312元，買家可享最高10.75%總折扣優惠，折實平均呎價19,913元。項目主打的一房單位折實售價由482.7萬元起，兩房單位則由738.8萬元起。
-東方

簡單一句，開錯價。油塘Peninsula East 二手賣緊15K, 海傲灣平均呎價貴30%，太多了。打細單位lump sum 400萬，但最近細單位冧價中。2房7球幾，如果油塘灣今天已批起緊可能做到, 但可惜一日油塘灣項目未補價，油塘都係工業區轉型中。20K 呎價, 2房7球起跳, 我買LP6又得, YOHO 又得, 甚至港島傳統大屋苑都得, why u?

我估海傲灣第一轉都賣唔曬。

繼續等待大單位一個小調整。

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股市方面，穿埋26219，我開返一注淡倉保護組合，同埋清左823，轉去683度。

優質既股票開始跌出價值來。

收息股倉唔會減，只做換馬。炒倉以淡倉做保護，且戰且退。

反彈隨時來臨，我不敢胡亂做大動作。

當所有投資都不似預期

今年黑仔到爆:

1426 PAG 強制收購, 我上年已賣曬咁滯

1132 之前賺幾皮時無放，依家要倒貼

1275 收息倉重要1員, 點知REIT 都可以咁玩野

1181 收息倉普通戰鬥員1名，但完全無諗過可以跌咁多

滿倉(包括MPF)搏反彈，點知依家仍然係試緊底

預期樓市會跟隨熊市向下(雖然唔會好似97咁腰斬)，點知劈左1個月得個桔，住緊既屋苑重升緊，收租嗰區又不動如山。目標大單位又郁都唔郁，真係想爆粗。

福崗B單位租客岩岩走左，又要預吉1個月揾新租客。

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換個角度睇:

投票組合基本避開6000點大跌，short future 一役成功，收息倉幾個成員雖有下滑，但整體收息夠cover有餘。

好多股票開始跌出價值來，有機會以低價買入優質公司，係好事。

樓市方面，自住樓同收租樓都平穩，可以令自己有足夠空間加按，係好事。

滿倉搏反彈如失敗，離熊一底亦不會遠，要捱的日子不會多。退一步說，如直接到熊三底，我滿倉全部中曬招，預期市況會好血腥，家庭後備資金更可大展拳腳。而直接到熊三底的話，我會大大聲話自己有一份穩定的工作 + 穩定小生意 XD

目標大單位價格唔郁，但手上現金一直增加，再唔係以前儲蓄追唔上升幅的情況，可以睇定黎食，亦係好事。

福崗B單位，正好測試下該市場，如果易租得出，唔排除日後可再加碼。如難租，則日本樓投資就到此為止。相對上，亦只係小投資，就算吉半年對我都無咩影響。

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當所有投資都不似預期，心情煩燥，好易會做錯決定。所以，換個角度睇同一件事，莫沉溺過去，增強防守力，沉著應戰，共勉之。