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2019年1月1日 星期二

2018年回顧

投資方面:
1. 年中買入2間日本樓

2. 小生意繼續穩健

3. 股票市值約170萬,股息收入全年100000, 達不到年初設定的1年12萬, 主要係搬左錢去買日本樓, 同埋有幾隻股如410, 1275派息麻麻。股票帳面跌5%, 即係唔計股息的話, 組合約跌10%。

4. 在內地開左個小礦場挖bitcoin, 年尾虛幣熊市, 回報不理想, 但繼續挖住先

5. 1部汽水機開始在一政府部門運作, 暫時回報不錯。希望另一部可在年中落地

6. 車位及大陸樓全年都租出,無咩特別。樓B年尾有空置,租務市場好似轉弱中?

小總結: 現金在手, 靜候跌市買股買樓。財政健康,但預備好19年可能有唔撈的需要。

身體方面:
1. 小手指尾串魚蛋變型, 未能100%康復

2. 右腳踝因打波大拗柴, 有小小心理陰影。

3. 年中個人瘦左10磅,無曬肌肉,好唔健康呀~~~~年尾增返磅, 但只係增到中央區域

小總結: 身體健康連續2年麻麻, 必須正視。回復以往運動頻率非常有需要。

家庭方面:
1. 小孩開始上PG, 好貴呀, 同埋好花時間...

2. 小孩energy level 達恐怖級別,可自行暴走400米,照顧佢累到PK...

3. 2老年齡漸長,下年想同佢地一齊去旅行, 目標日本或東南亞

4. 好耐無同太太去旅行,希望下年的起心肝飛甩小孩, enjoy 下二人世界

小總結: 享受到天輪樂,更怕要另僻新戰場。

我想用電影Rush 入面Niki Lauda 同佢老婆既一段對話總結2018年:
Niki Lauda
Happiness is the enemy. It weakens you. Puts doubt in your mind. Suddenly you have something to lose.

Marlene Lauda:
When you call happiness an enemy, then it’s too late. Then you’ve already lost.

糾結。


2018年12月17日 星期一

買賣兩閒 耐心候變

成個月無出文,主要係工作年尾忙碌,以及放左個大假去台灣行山(抱埋個B 重到嘔)。

樓市高位計跌左6.9%,出去睇樓其實無咩真盤放售,更加唔好諗報紙佬成日講的劈價盤。

經紀同我講中西區開始少人接高價盤,要出貨都要減價,但麻煩係無咩人肯出貨,僵持狀態。新界區屯門元朗天水圍的確有業主虛怯的情況,要揾荀盤應該從中入手?

九龍東凱滙一出,誰與爭峰。我原估要Over 2萬一呎,最後開均價1.7萬,個人覺得係抵玩,APM+地鐵站旁+好多金融back office 搬曬過去+去港島東都近。心絲絲都想入飛抽下,但細思下新盤要等3年先住得,未必岩我,都係買現樓最好。

我好ballpark咁計,德福11月時做緊13000-15000,我當均價14000,凱滙開高20%,計返1年樓齡差0.5%,36年樓齡差都近18%,所以凱滙開得好貼市。計入埋會所,新設計,景觀等因素,凱滙甚至係抵買過德福.....

凱滙第二輪好關鍵,一個投資自住2宜的好盤,正常要開高於2萬,第一round 平20% 試到市場個底線。第二round 近19000 如果都清得曬,即係新盤全部只要平咁10% 就去到,樓市調整可以話暫時完結。

當然,中美角力後續去向,大陸樓市調控,股市動向等因素,都會繼續影響香港樓市。不過凱滙既試底好有力,有錢佬大把,想調整20%或以上,真係有難度。樓市繼續睇盤,密切跟進。

股市方面,其實最近港股企得好穩下,繼續靜候反彈。反彈後的自由落體先係全劇高潮位。睇下下年中有冇機出現。我8成都係收息股, 2成炒股都係27000左右買入,暫時都無咩好做。反而MPF係27500開始投入返,萬一反彈唔出現,MPF 反而有啲驚。

工作方面,最近愈黎愈清晰要行一條苦難之路。另文再述。

2018年11月15日 星期四

為好火的KOL 講句公道說話

睇報紙話好火的KOL 被重案查緊,亦被民主黨糾纏。討論區樂於妖魔化好火的KOL,高舉中指指責。但細心啲睇大家都係意氣居多,不知就裡。

Disclaimer 在頭,我有買賣bitcoin, 有同友人在內地整左個私人小礦場,有買汽水機 (非經好火的KOL),有買福崗樓。亦有買好火的KOL 推介的公仔機以及H15 - DCR&SC的合同。

有朋友問我係咪中曬招,輸左好多錢。以報紙報導黎講,我都算小半個苦主,甚至我應該都係要指責佢嗰個。實際上我有損失,但唔係想像中咁多。而好火的KOL有誤導,但亦唔係妖魔化到人神共憤的地步。

我覺得除左話比朋友聽我未輸到要跳樓(笑),亦都幫好火的KOL 講返句公道說話。

我應該follow 了KOL FB 2年左右,同睇葉朗差不多時間。佢呢2年有推介的產品有以下:
1. H24
2. 帶bitcoin 裝置的汽水機
3. H15, 分為bitcoin 及DCR+SC coin
4. 夾公仔機
5. SDRE 
6. 大板樓

我嘗試逐項講下:
1. 基本上, 邊個跟買左H24 應該都賺到笑,因為KOL推介時bitcoin 只值HK$30,000, 但之後升到去HK200,000。當時可以賣出挖到的bitcoin 收返張合約成本,然後零成本下繼續挖。邊個高位無賣而到最後合約被中止,似乎都唔應該賴人? 話KOL 收中介費, 我覺得無可口非,agent 介紹product 比你收錢, 天經地義, 我都唔太明點解大眾要口誅筆伐? 我無玩H24的。

2. 新型汽水機基本上依家偏佈全香港,以我了解有超過500部,之前中銀大廈科學園等都有裝到。政府局長們都有到場參觀祝賀。點睇都唔似騙局? 是咁的,我買係直接到汽水機公司買,是沒有BTC 功能的,KOL 推介的是有BTC 功能而貴30%的。我啲汽水機已在政府機關裏落地營運左一段時間,營收OK,算還可以的投資。

我諗苦主們投訴係因為有BTC功能的機重未落地,覺得被昆。但其實汽水機公司一直話左做唔切太大數量,唔想等,可退錢。最多話KOL 推的BTC功能機貴左同埋佢食中介個價? 可退錢都算騙案嗎?

3. H15, 我諗出事位係呢度。經過H24的爆發,大家都對雲端合同趨之若騖。但其實經營礦場不簡單,寫明永久挖的更困難。以我所知,我自己的小礦場,同一個hashrate, 回報好過坊間合同 (唔係要賣合同,放心), 其中電費、人手、宣傳費等的好多洗費要計。

H15的btc 合同已經算貴回報低,但都叫有啲進帳。最慘係DCR+SC 的合同,KOL 應該都無諗過SC新幣創辦人咁樣玩法,硬分叉,改挖礦算法,改低啲礦機算力。哇,同現實上殺人放火差無幾了。DCR 其實仍算可以的,但因為cryptocurrency 處於大熊市,回報一定比KOL 所聲稱的低很多就是了。錯就在KOL 自己用槓杆發達, 教人用槓杆挖礦,雖然有講風險,但啲人輸左仲唔發茅咩。可以鋤的位應該就係呢度了。

我買左一張DCR+SC 的合同,價值$6000,我就當輸曬好了。

4. 夾公仔機,剛出街,符合最初所講時間表,老實說,我真係當VC咁投入。當然希望有好回報,但血本無歸亦都唔出奇,呢個就係市場既問題,同KOL 騙人與否關係不大? 我仍看好夾公仔的市場。

5. SDRE, 我無玩。但唔洗本金投入的, 只係KOL 收錢賣下廣告而已。

6. 我入的係福崗樓。KOL 賣廣告sell 大板樓,收中介費,你情我願,唔覺有咩欺騙?

投資cryptocurrency 前,唔該睇一睇blogger 亂博的2本block chain 書先。咩都唔識,仲要槓杆,就算係買樓呢啲穩建投資都可以輸死啦,可以怪人,但之後繼續會中招。何不檢討下自己決策過程先?

KOL 誇大回報,鼓勵槓杠,當然有責任,但財演誤導資訊,累小股民輸錢,又無重案同民主黨介入?有錯,但我看來罪不致死。

呢篇文可能惹來衛道之士公憤,我只寫出我觀點,錯就係錯,岩就係岩。如果我認知有錯漏,還望大家指正。

2018年10月24日 星期三

新地股價與樓市兩極化的迷思

A股在4年內最低位,港股亦跌回2017年中水平,新地由$139跌至$101(-28%),但中原城市指數只係由188.64跌至185.07, 調整左2%都唔到。與其話係跌,不如話係高位整固重合適。

理論上,股市愈跌,樓市愈唔抵買。但如樓市一路都唔跌,新地變得好抵買。

試諗下,新地跌到現水平($100),2019年派息$4.5, Yield 4.5%,  如你有200萬現金,而又有本事借到2.5%利息, 20年還既平錢200萬,全買新地的話,一年收"租" $180,000, 每月$15,000, 每月供款$10,600。中間現金流有點錯配但不是重點。成條數計落好抵玩喎......

上面借錢的方式,好明顯係加按,咁既情況之下,如有新地同樓市2個選擇,我會揀新地,因為lump sum 唔洗咁大,回報又高啲,當係買間細價投資樓。

要不樓市要暴跌一輪, 要不呢個係黃金機會!

1. 如果股市回升,樓市不爆,新地自然升返正常水平。->  Win
2. 如果股市回升,樓市爆破,新地都唔跌得去邊,有保值能力。 -> 打個和或小輸
3. 如果股市繼續下挫,樓市不爆,跌到新地yield 有6%,新地股價跌根本係錯曬價,用上面方法,有機會再買多一「間」,咁就當樓市無跌情況下平價入左2間細價樓。 ->Win
4. 如果股市繼續下挫,樓市都爆,呢個就係末日狀況,新地可以跌到2009年 68元,減1半派息(其實海嘯當年新地都無減派息, 只係幾年加唔到派息而已),每月要倒貼$3000 比利息。 ->Loss

Loss 個情況如果仲有最後一注錢買樓,應該係人生入面千戴難逄既機會。試諗下新地跌到$68,到時瓏璽售價$10,000/呎,新城市廣場3期3房5百幾,人生有幾何? 可能喺新地上輸幾十,但3/4房單位到時賣平幾球,都有So 喎。

上面策略適合揸港樓1-2間,有得加按,又諗住再投入樓市的人。唔一定話要借錢買4球新地,當係現金出40萬買新地,一樣可以對沖少少樓價上升/不跌入唔到市。如果係買第一間自住,就免了,樓可住,股票只係數字往來。

今朝將2手87轉成16。如發生3的情況,會繼續將收息倉轉成新地,直至1球新地。大家都好期待4的情況出現,我做法係嚴格禁止新資金投入股市,只係現有倉位換馬。目的係令買樓既錢安全存喺銀行,到有4既情況時用得著。




2018年10月8日 星期一

一手樓市場動態


上源 - 

萬科香港屯門掃管芴新盤上源於上周六發售第2批合共310伙,周末兩天合共售出195伙,即約63%。發展商表示餘下單位將繼續以先到先得形式發售。
- 香港01

好L唔想認都好, 依家中國打個乞痴,香港就會大傷風。之前萬科郁亮講左公司黎緊幾年目標係活下去,就知大陸打壓樓價幾咁可怕。萬科一定想有幾多Cash 回收幾多,所以上源先開個低價。

$10,000呎的上源雖然山旮旯, 但價錢幾岩上車客。樓盤總數1154伙, 第二輪竟然賣得195伙,即仲有一半約600伙要賣。呢個銷情都幾令我意外,剩低600伙30億貨仔對萬科黎講好細數,但內房搶錢中,可能仲有傢俬或裝修送呢。有剛需要上車真係可諗諗。

LP6 -

南豐集團旗下日出康城 「LP6」,截至昨日(10月4日)共售出1,422伙,佔可出售之單位總數1,682伙的84.5%。
-香港01

LP6 總數2392伙, 賣左6成,以港資黎講收回發展成本後,基本站於不敗之地,好大機會慢慢賣餘下嗰700伙了。呢個盤唔算有特色,開價亦唔算平,又無呼吸plan, 去到咁多,儘顯港人(新+舊)實力 XD

海傲灣 -
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,該盤首張價單推出130伙,市值逾7.94億元,間隔由開放式至兩房,價單平均呎價22,312元,買家可享最高10.75%總折扣優惠,折實平均呎價19,913元。項目主打的一房單位折實售價由482.7萬元起,兩房單位則由738.8萬元起。
-東方

簡單一句,開錯價。油塘Peninsula East 二手賣緊15K, 海傲灣平均呎價貴30%,太多了。打細單位lump sum 400萬,但最近細單位冧價中。2房7球幾,如果油塘灣今天已批起緊可能做到, 但可惜一日油塘灣項目未補價,油塘都係工業區轉型中。20K 呎價, 2房7球起跳, 我買LP6又得, YOHO 又得, 甚至港島傳統大屋苑都得, why u?

我估海傲灣第一轉都賣唔曬。

繼續等待大單位一個小調整。

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股市方面,穿埋26219,我開返一注淡倉保護組合,同埋清左823,轉去683度。
優質既股票開始跌出價值來。

收息股倉唔會減,只做換馬。炒倉以淡倉做保護,且戰且退。
反彈隨時來臨,我不敢胡亂做大動作。

2018年10月4日 星期四

當所有投資都不似預期

今年黑仔到爆:

1426 PAG 強制收購, 我上年已賣曬咁滯

1132 之前賺幾皮時無放,依家要倒貼

1275 收息倉重要1員, 點知REIT 都可以咁玩野

1181 收息倉普通戰鬥員1名,但完全無諗過可以跌咁多

滿倉(包括MPF)搏反彈,點知依家仍然係試緊底

預期樓市會跟隨熊市向下(雖然唔會好似97咁腰斬),點知劈左1個月得個桔,住緊既屋苑重升緊,收租嗰區又不動如山。目標大單位又郁都唔郁,真係想爆粗。

福崗B單位租客岩岩走左,又要預吉1個月揾新租客。

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換個角度睇:

投票組合基本避開6000點大跌,short future 一役成功,收息倉幾個成員雖有下滑,但整體收息夠cover有餘。

好多股票開始跌出價值來,有機會以低價買入優質公司,係好事。

樓市方面,自住樓同收租樓都平穩,可以令自己有足夠空間加按,係好事。

滿倉搏反彈如失敗,離熊一底亦不會遠,要捱的日子不會多。退一步說,如直接到熊三底,我滿倉全部中曬招,預期市況會好血腥,家庭後備資金更可大展拳腳。而直接到熊三底的話,我會大大聲話自己有一份穩定的工作 + 穩定小生意 XD

目標大單位價格唔郁,但手上現金一直增加,再唔係以前儲蓄追唔上升幅的情況,可以睇定黎食,亦係好事。

福崗B單位,正好測試下該市場,如果易租得出,唔排除日後可再加碼。如難租,則日本樓投資就到此為止。相對上,亦只係小投資,就算吉半年對我都無咩影響。

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當所有投資都不似預期,心情煩燥,好易會做錯決定。所以,換個角度睇同一件事,莫沉溺過去,增強防守力,沉著應戰,共勉之。

2018年9月9日 星期日

問世間情是何物

最近家中小妹陷入感情煩惱。與拍拖6年男友太平淡,同時外間誘惑多,以為自己卜卜脆,多人追,所以想分手。

想當年自己都係一樣情況,年輕感情事,實在不好說。外面花花世界,The best is yet to come 夠曬juicy, 夠曬燃燒青春,正呀!

不過經過結婚生仔的洗禮,我依家會同佢講,唔好分。佢男友風趣有才華,EQ高,明顯愛你多於一切。大家溝通到,價值觀相近,仲有咩係人生流流長你需要而未比到你? 相信只係刺激同對未來無盡既幻想。

要講既都講左,另引用一典故希望佢睇到,諗清楚︰

柏拉圖有一天問老師蘇格拉底什麼是愛情?

蘇格拉底叫他到花田走一次,要不回頭地走,在途中要摘一朵最美麗的花,但只可以摘一次,柏拉圖覺得很容易,充滿信心地出去。

過了半天,柏拉圖兩手空空,垂頭喪氣說:「很難得看見一朵不錯的,卻不知是不是最好,因為只可以摘一次,只好放棄。沿途一直走,一直找,很快天已黑,才發覺手上一朵花也沒有。」

蘇格拉底告訴他:「那就是愛情。」


不過講就易,局中人,連阿媽都唔理,點會理蘇格拉底...? 祝願有情人終成眷屬。

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恒指破底又破底,我策略不變,建立炒倉中,然後逐步投入MPF。

現時, 炒倉已90%持倉,MPF 亦在上星期尾投入60%,收息倉繼續100% 持股。

補充一句,後備資金仲有太太啲儲蓄。佢既資金永遠都賺最多,因為只會係血流成河時先會入場。睇下今次有冇咁既機會。