幾開心2-3月份做既期指淡倉終於捱出頭來。30800 開倉, 3張細期，到今日28650平倉, 2150X30=$64K。實際上無咁多，因為中間啲走位失誤，升穿頂嚇到標尿，或者不時貪心低位追沽等等，落袋應該係4x K。當係資助下買日本樓啦。
搞左成4個月先賺得幾皮野, 你話股市係咪英雄塚呢... 以後火力都係集中喺套息，物業，固定資產等課題上。炒股有鋪癮應該停唔到手，理論上亦唔應該脫離股市呢個最貼近集資財富之地，不過轉下心態及手法就是了。
講返主題，今次既熊1，市面特別平靜，無咩人喊打喊殺。我覺得其中一個原因係大家既財富大部份都喺物業上面。股市大跌，大家照樣馬照跑，舞照跳，傷唔到入肉。
我認為股市見頂後半年樓市見頂呢個rule 已經不合事宜。由2008年之後，樓市同股市既相關度日益降低。強如08金融海嘯或者16年溶斷，香港樓市都只係稍為回一回氣就繼續再上。
我眼中香港樓係一件投資品，而非依家人人所講的剛需品。如果香港樓係無升值，無人會買，個個租樓。呢件投資品係以實質回報，即通漲-按揭利率，作為衡量機制。
當通漲係3.7%, 利率為2.1%, 咁中間1.6% 就係銀紙貶值下既資產上漲回報。香港過往十年受惠(定害?)大陸既輸入性通漲，利率則係受惠美國既QE政策。其實真係好痴線，食曬2個最大經濟體系既風口位。有段時間通漲3%, 利率1%以下，樓市係可以好癲。
黎緊香港既通漲應繼續受惠大陸，會平穩偏上, 當係3 - 3.5%，利息就算加得快最多都係下年見3%。正常黎講港樓既實質回報仍係正數。再加埋供應量短缺，租金回報大約2.2%-3%，合理借貸比例，工資上升，外來有錢佬增多等因素，睇唔到有任何原因要大跌。或者好難再1年急升10%，但每年平穩上升4-5%，睇落唔係咁困難。
當然，掉返轉講亦得，樓市上升既黃金期已經過左，通漲-利率好難返去2%水平，所以我又唔會急住明天衝入場。你明天結婚老婆鬧爆你未有安樂窩為例外。
黎緊好快進入熊2反彈，年尾時熊3黎到，樓市仍然會好似08/16時咁會受壓，但要好似沙士或97時一樣大跌50%, 喺無金融系統風險既情況下，談何容易...? 我計劃係靜候熊3，現金為王，到時股市樓市，任君選擇。Hopefully。
利申，我同家人都係重資產portfolio, 可能說話有偏頗。
2018年6月26日 星期二
2018年6月20日 星期三
福岡遊三 - 補充幾個買樓小技巧
成家終於在病患中慢慢康復過來，感動 T_T.... 而我亦終於有心力坐低補返福岡遊最後一篇文。
點解買福岡樓味皇已寫過很多，在此不重覆，只想補充3點。
日本上個月出左個民宿法案，打壓Airbnb，法案非常嚴厲，基本上係你無酒店牌照就唔好諗可以租比遊客，又或者你同個業主立案法團關係勁好咁又唔同。但打壓民宿的法案有個exclusion，就係民宿特區。如果有人想買日本樓後重有經營空間，記得望清楚民宿特區包咩地方。而幸運地，福岡縣北九州市就係其中一個民宿特區。
法案考慮應該係唔好影響到當地居民，而又保障酒店業。福岡當地人唔夠大聲，而酒店業又唔夠團結，最適合外來投資者就係呢種。我暫時打算都係長租比當地人，但如果可以保留民宿呢個upside，可樂而不為?
另外，基本上買日本樓唔洗諗1開2, 2開4，因為你唔係東京樓就好難問銀行借到錢。但如果你有香港樓可以加按，又或者可以借到5年嗰種稅貸，其實槓桿可以去到好高...... 今次我基本上係由收租樓度借出, 100%loan 咁買, 減完本金利息仲有些微現金落袋...... 香港樓你話幾神奇，又可住，又可出租，又可做豬仔錢罌，又可等升值，令人驚嘆。
到呢2層樓供到咁上下，就可以考慮進軍東京，用日本樓組合去借錢擴張，生生不息。
第三點就係，日本樓雜費極高，單係每月滙款的TT費用，有機會佔左細單位租金收入的20%...... 所以細單位的話一買最好買2-3間，然後選用1季或半年一滙，減低雜費比例。記得記得如果表面回報去唔到9-10%或以上，扣曬一大春費用後，基本上係食得屎。
我有理由相信好多買東京大阪的人都係賴曬野，表面回報6-7%, 去到底得返2%回報，然後中間退租或加維修費等，即刻零回報。仲要驚幅射又驚地震... 我地係求財而已，唔洗咁高難度動作。
btw, 最近mapletree greater china commercial fund 開始投資日本寫字樓，英雄所見略同。如果唔想搞咁多野，揾啲fund 有日本房地產exposure , 都係偏門的好選擇。
點解買福岡樓味皇已寫過很多，在此不重覆，只想補充3點。
日本上個月出左個民宿法案，打壓Airbnb，法案非常嚴厲，基本上係你無酒店牌照就唔好諗可以租比遊客，又或者你同個業主立案法團關係勁好咁又唔同。但打壓民宿的法案有個exclusion，就係民宿特區。如果有人想買日本樓後重有經營空間，記得望清楚民宿特區包咩地方。而幸運地，福岡縣北九州市就係其中一個民宿特區。
法案考慮應該係唔好影響到當地居民，而又保障酒店業。福岡當地人唔夠大聲，而酒店業又唔夠團結，最適合外來投資者就係呢種。我暫時打算都係長租比當地人，但如果可以保留民宿呢個upside，可樂而不為?
另外，基本上買日本樓唔洗諗1開2, 2開4，因為你唔係東京樓就好難問銀行借到錢。但如果你有香港樓可以加按，又或者可以借到5年嗰種稅貸，其實槓桿可以去到好高...... 今次我基本上係由收租樓度借出, 100%loan 咁買, 減完本金利息仲有些微現金落袋...... 香港樓你話幾神奇，又可住，又可出租，又可做豬仔錢罌，又可等升值，令人驚嘆。
到呢2層樓供到咁上下，就可以考慮進軍東京，用日本樓組合去借錢擴張，生生不息。
第三點就係，日本樓雜費極高，單係每月滙款的TT費用，有機會佔左細單位租金收入的20%...... 所以細單位的話一買最好買2-3間，然後選用1季或半年一滙，減低雜費比例。記得記得如果表面回報去唔到9-10%或以上，扣曬一大春費用後，基本上係食得屎。
我有理由相信好多買東京大阪的人都係賴曬野，表面回報6-7%, 去到底得返2%回報，然後中間退租或加維修費等，即刻零回報。仲要驚幅射又驚地震... 我地係求財而已，唔洗咁高難度動作。
btw, 最近mapletree greater china commercial fund 開始投資日本寫字樓，英雄所見略同。如果唔想搞咁多野，揾啲fund 有日本房地產exposure , 都係偏門的好選擇。
2018年6月11日 星期一
病完又病
上月飛完福岡，連福岡遊既分享都未完成，跟住就出差去左成都，然後又不停上落深圳，下星期又飛......
未結婚前我幾享受呢種飛黎飛去的刺激同體驗，人大左真係想匿喺屋企，陪下家人，享受下若無閒事掛心頭既寧靜。
飛黎飛去已經夠忙，然後阿仔突然發燒，燒左1個星期都未好，真係嚇死我! 阿仔9個幾月大一直以食得瞓得強壯見稱，呢次竟然病到入左院。T_T 真係寧願係自己病...
然後因為夜晚照顧阿仔太辛勞，我都病埋 (開口中)，而阿仔出院後竟又再發過燒...... 平日負責照顧阿B的婆婆又病埋，得返太太死頂照顧小孩。想點，一個星期成村人病曬......
呢個幾星期完全無心情理股市及理財，若無身體健康呢個"1"，後面有幾多個"0"又有咩用...?
天氣勁熱，香港室內冷氣又勁凍，加上惡菌横行，大家小心身子!
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