新地股價與樓市兩極化的迷思

A股在4年內最低位，港股亦跌回2017年中水平，新地由$139跌至$101(-28%)，但中原城市指數只係由188.64跌至185.07, 調整左2%都唔到。與其話係跌，不如話係高位整固重合適。

理論上，股市愈跌，樓市愈唔抵買。但如樓市一路都唔跌，新地變得好抵買。

試諗下，新地跌到現水平($100)，2019年派息$4.5, Yield 4.5%,  如你有200萬現金，而又有本事借到2.5%利息, 20年還既平錢200萬，全買新地的話，一年收"租" $180,000, 每月$15,000, 每月供款$10,600。中間現金流有點錯配但不是重點。成條數計落好抵玩喎......

上面借錢的方式，好明顯係加按，咁既情況之下，如有新地同樓市2個選擇，我會揀新地，因為lump sum 唔洗咁大，回報又高啲，當係買間細價投資樓。

要不樓市要暴跌一輪, 要不呢個係黃金機會!

1. 如果股市回升，樓市不爆，新地自然升返正常水平。->  Win
2. 如果股市回升，樓市爆破，新地都唔跌得去邊，有保值能力。 -> 打個和或小輸
3. 如果股市繼續下挫，樓市不爆，跌到新地yield 有6%，新地股價跌根本係錯曬價，用上面方法，有機會再買多一「間」，咁就當樓市無跌情況下平價入左2間細價樓。 ->Win
4. 如果股市繼續下挫，樓市都爆，呢個就係末日狀況，新地可以跌到2009年 68元，減1半派息(其實海嘯當年新地都無減派息, 只係幾年加唔到派息而已)，每月要倒貼$3000 比利息。 ->Loss

Loss 個情況如果仲有最後一注錢買樓，應該係人生入面千戴難逄既機會。試諗下新地跌到$68，到時瓏璽售價$10,000/呎，新城市廣場3期3房5百幾，人生有幾何? 可能喺新地上輸幾十，但3/4房單位到時賣平幾球，都有So 喎。

上面策略適合揸港樓1-2間，有得加按，又諗住再投入樓市的人。唔一定話要借錢買4球新地，當係現金出40萬買新地，一樣可以對沖少少樓價上升/不跌入唔到市。如果係買第一間自住，就免了，樓可住，股票只係數字往來。

今朝將2手87轉成16。如發生3的情況，會繼續將收息倉轉成新地，直至1球新地。大家都好期待4的情況出現，我做法係嚴格禁止新資金投入股市，只係現有倉位換馬。目的係令買樓既錢安全存喺銀行，到有4既情況時用得著。